Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Отказали в оформлении – почему?
Но даже в суде не всегда получается добиться узаконивания пристройки. Иногда административные или судебные инстанции принимают отрицательное решение в плане легализации пристроя.
Основными причинами отказа в данном случае могут выступать:
- Неполный пакет документации, нарушение формальностей.
- Несовпадение планируемой либо возведенной пристройки нормам строительства, проекту участка и пр.;
- Несоответствие установленной постройки тому плану, который утверждался изначально.
- Если у заявителя нет прав на осуществление реконструктивных работ.
- Если обнаружилось нарушение условий безопасности в плане материалов или самой конструкции.
- Если пристройка на деле превысила утвержденные в разрешении размеры.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
При рассмотрении споров о защите пристройки и признании права собственности на жилой комплекс суды придерживаются буквы закона. Они также анализируют условия жизни. Если пристройка соответствует строительным нормам, никому не мешает и не затрагивает интересы совладельцев дома, есть шанс на легализацию.
Отрицание наблюдается в следующих эпизодах:
- Строитель сломал несущую стену (опасность обрушения для дома).
- Строительство пристройки вблизи коммунальных сетей — не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Пересечение границ соседских владений, жалобы и претензии соседей.
- Использование низкокачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев дома — они могут выступить против строительства пристройки, так как это увеличит площадь дома, а значит и налоговое бремя.
Суды также следуют рекомендациям Верховного суда России. Разъяснения публикуются каждые три месяца. Они включают самые сложные дела, а также актуальные вопросы легализации расширений в частном секторе.
Пример:
Козин подал в суд на своего соседа Разина. Оказалось, что гараж ответчика находился на территории истца. Козин отказался разрешить другому лицу установить сервитут на его дом. Истец представил документы о своей земле и структуре капитала. Он попросил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика снести его.
Ответчик, которого представлял Разин, утверждал, что его гараж был законным и находился на участке с согласия владельца. Ответчик представил суду нотариально заверенное согласие бывшего землевладельца, который не возражал против въезда гаража Разина на его землю. Также было решено использовать подвал гаража для хранения соседского урожая. Разин пояснил, что согласие дал не истец, а покойный (который унаследовал землю и дом после того, как Козин обставил и построил их).
Суд назначил обследование здания и установил, что пристройка соответствует требованиям национальных строительных норм, является прочной и несущей, но нарушает градостроительные нормы, и что между соседями было достигнуто соглашение. Истец получил наследство в более поздние сроки. Согласно статье 1152 (4) Гражданского кодекса Российской Федерации, он не имел права распоряжаться наследством на момент заключения договоров с умершим собственником. Таким образом, предыдущая договоренность осталась в силе. Суд отклонил требование истца о сносе пристройки как неприемлемое.
Легализация признается судом как сложная процедура. Это стоит не только времени и денег, но и больших усилий. Адвокатам рекомендуется не доводить дело до суда.
Полезный совет для будущих владельцев пристроек:
- Не стройте, не проинформировав власти о своих планах.
- Согласуйте переоборудование с соседями.
- Соблюдайте расстояние до линий электропередач, жилых домов и соседних объектов.
- Поговорите со всеми акционерами.
- Поручайте грамотный проект конверсии и только компании с хорошей репутацией.
- Не скрывайте технические параметры расширения — несоответствие уже будет выявлено.
Поэтому, если вы готовите продление, рекомендуется провести процедуру уведомления. В противном случае вы можете столкнуться с судебными исками и штрафами со стороны муниципалитета. Самой сложной частью является подготовка документов. Вторая — координация с надзорными органами и соседними странами. Во избежание недоразумений лучше всего проконсультироваться с юристом. Свяжитесь с нами через наш сайт и получите юридическую помощь от адвокатов по жилищным вопросам. Скажут ли они вам, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет?
Как не нарушать рамки закона
Когда приняли решение выполнить расширение площади своего жилья, и чтобы узаконить пристройку к дому, придется преодолеть несколько этапов:
- Обратитесь в местную организацию с уведомлением в соответствующей форме. Вы должны заполнить специальный бланк, в котором прописывается, что нужно сделать реконструкцию жилого дома. Помимо письменного заполнения заявления следует еще и оставить эскиз, который передает вид будущей конструкции и все варианты работ, выполняющиеся по отношению к этой пристройке.
- Дождитесь ответа от властей. В случае, когда принято положительное решение в пользу домовладельца, вам придет ответное письмо на почтовый адрес. Если в возведении строительства будет отказано, соответственно и причину отказа подробно распишут.
- Начните строительство. Проведите все работы в точности так, как это указано на вашем эскизе. Далее оповестите органы местного самоуправления о завершении монтажных работ, а к этому уведомлению приложите технический план. Однако его никто не чертит самостоятельно, а заказывают у кадастрового инженера.
- Дождитесь проверки. С тех пор, когда на руках у представителей органа власти местного самоуправления или администрации появляется весь комплект необходимых документов, тогда они начинают проверку соответствия. Обязательно анализируют на сколько он соответствует строительным нормам, выявляют нарушения по строительству. Если все проблемы отсутствуют, то от органа местного самоуправления приходит письмо, в котором дается разрешение на эксплуатацию пристройки.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Порядок действий для узаконивания постройки
Если строение запланировано и еще не возведено, необходимо обратиться к юридическому лицу за консультацией, чтобы избежать возникновения проблем в будущем. Далее нужно посоветоваться с организацией по проектированию об объекте возведения, чтобы он соответствовал всем необходимым требованиям и стандартам.
После всех консультаций, можно начинать этап возведения и собирать всю документацию, которая потребуется:
-
Узаконить некапитальную пристройку не составит особых трудностей, для этого нужно внести соответствующие изменения в имеющиеся технические документы:
- Для этого следует обратиться в БТИ.
- Если в доме не один хозяин, то необходимо предоставить согласие (в письменном виде) всех собственников помещения.
- Как только в БТИ закончат с внесением изменений в документы, процедуру можно считать завершенной.
-
Узаконить пристройку капитального вида можно до строительства и после. В первой ситуации, возведение осуществляется по уже существующему проекту и у хозяина на руках есть все разрешающие бумаги. В этом случае ее строительство происходит на законных основаниях:
- Чтобы произошло именно так, для начала нужно собрать все необходимые бумаги и подать их в отдел архитектуры в местном муниципалитете. Если с бумагами полный порядок, то органы власти выдадут соответствующее согласование.
- Последним шагом будет оплата госпошлины и визит в Росреестр для регистрации пристройки.
-
Для узаконивания самовольно возведенного строения, если в администрации не выдали разрешение, нужно действовать следующим образом:
- Осуществить сбор требуемых бумаг.
- Обращение в судебную инстанцию. К собранной документации прикладывается исковое заявление о признании прав собственности на строение, возведенное самостоятельно. Истцом будет выступать хозяин земли и основного строения, а ответчиком представитель администрации. Судья может потребовать письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Как только разрешение получено, можно переходить к следующему этапу.
- Необходимо обратиться в соответствующую инстанцию, которая занимается вопросами по оформлению новой собственности помещения. Госслужащие выдадут квитанцию с суммой необходимой к оплате за пристройку. Госпошлина рассчитывается в соответствии с Налоговым Кодексом.
Понадобилось узаконить пристройку?
На практике часто встречаются случаи, когда люди решают расширить свои уже построенные загородные дома. И не каждый сразу начнёт изучать, как это сделать по закону. В основном вопрос с узакониванием возникает уже тогда, когда строительство завершено.
Это в корне неверное решение, потому что как раз в таком случае и возникают трудности. Большинство решений судов выносится об отказе в признании права собственности на самовольную постройку. Но есть и положительные для заявителей решения.
Стоит отметить, что весомое значение имеет вид такой пристройки. Например, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возведение гаража или навеса не требует получения разрешения на строительство. В этом случае после возведения необходимо будет только внести изменения в техническую документацию.
Самострой и какие объекты к нему относятся
Всего встречается несколько вариантов построек, которые считают самостроем. По состоянию на 2021 год к таким относятся следующие виды:
- Пристройка, возведенная на земельном участке, которое не предоставлено для этих целей в установленном законном порядке в рамках конкретного региона. Другими словами — это такие паи, которые не оформлены, то есть не находятся в собственности у того, кто выстроил на нем сооружение. Также строитель может быть не владельцем, а арендодателем при условии, что есть соответствующий договор.
- Сооружение выполнено на земле, которая не предназначена для такой цели, особенно, если по отношению к конкретному участку не предусмотрен данный вид разрешенного строительства.
- Конструкция не была согласована с соответствующими органами, а как следствие разрешение на пристройку к дому, не получено от местной власти.
- Пристройка, в которой есть нарушения строительных норм, наблюдается пренебрежение правил в ходе выполнения работ либо же объект нарушает требования пожарной безопасности.
Чтобы ваш объект не был признан самостроем и было легче решить вопрос, как узаконить пристройку к частному дому если по отношению к нему не были применены санкции, рекомендуем досконально изучить следующие разделы сегодняшней публикации.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Поэтому, чтобы решить, как узаконить самовольную пристройку потребуется соблюдать каждую норму. В противном случае этот процесс может затянуться на долгие годы.
Обратите внимание! Если дом находится в долевой собственности, то самовольная пристройка к частному дому, тоже будет поделена между всеми совладельцами. Для этого дополнительно нужно будет оформить документ для каждого совладельца.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию объекта ИЖС, освобождены от получения соответствующего разрешения. Если пристройка уже возведена, порядок действий по ее регистрации следующий:
- Заключается договор с кадастровым инженером на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть выдан в электронном виде либо направлен кадастровым инженером в Росреестр, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Предоставляются в Росреестр или через МФЦ документы на регистрацию.
- В результате собственник получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа легализовать пристройку можно в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что:
- габариты реконструированного дома находятся в допустимых границах;
- при возведении соблюдены все строительные нормативы;
- не ущемлены интересы соседей (соблюдены необходимые отступы).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. При отказе суд обяжет снести постройку.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это повлияет на величину налога на имущество, она станет выше.
Как узаконить пристройку к многоквартирному дому
Если вы хотите пристроить к квартире новый балкон или веранду, они должны быть признаны нежилым фондом. Многие часто пристраивают к квартирам дополнительные комнаты и доказать, что они являются нежилыми, очень сложно.
Когда вы оформили и подготовили весь пакет документов, то обратитесь в местное самоуправление, где будет согласован план строительства и дано разрешение. Потребуется написать соответствующее заявление, образец которого вы можете попросить уже на месте. В нём потребуется указать точные данные о застройщике и участке, где будет возводиться строение.
Если строение не предназначается для проживания, алгоритм узаконивания такой:
- реконструируйте ранее возведённую постройку,
- возьмите заключение, где указано, что именно было достроено, а что демонтировано,
- соберите техническую документацию,
- отправляйтесь в Регистрационную палату за разрешением.
Если на основании всего перечисленного вам не выдают разрешение, то можете обращаться в суд.
В большинстве случаев возвести на первом этаже многоэтажки дополнительный балкон можно без проблем, иногда даже не требуется согласие соседей.
Нужно помнить, что если построенное строение находится на участке, который вам не принадлежит, то его могут снести, если не узаконить его. Именно поэтому пристройку заранее следует приватизировать или же взять в аренду. В крайнем случае сделайте проект строения на сваях.
Можно ли продать дом, если пристрой не узаконен?
Сразу ответим на этот вопрос — дом с неоформленной пристройкой продать можно, но придется найти покупателя без ипотеки и мат.капитала, который согласится на сделку. Разберем каждое утверждение по отдельности.
Список документов, необходимых на сделку купли-продажи, описаны в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Техническая документация на продаваемую недвижимость в ней не указана. Поэтому лицо, ответственное за прием документов, ничего такого требовать от сторон не будет.
В ст. 26 того же закона перечислены основания приостановить купли-продажу. В ней вы не найдете о запрете при выявлении неузаконенной пристройки, перепланировки и тому подобное. Лицо, ответственное за регистрацию, проводит экспертизу только предоставленных документов и на их основании удостоверяет переход права на покупателя — ст. 28 закона.
Главное условие — в договоре купли-продажи стороны должны указать те же сведения о доме, которые зарегистрированы в ЕГРН — площадь, этажность и т.п. Они должны совпадать. Например, в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН указана площадь дома в 110 кв.м. Эту же площадь указываем в договоре. Также не стоит указывать, что объектом продажи является «дом с неузаконенной пристройкой» и тому подобное. Иначе будет приостановка на основании ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — «Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.».
Теперь поговорим о покупателях. Во-первых, покупателей с ипотекой и материнским капиталом рассматривать не получиться. Ипотечные банки и Пенсионный фонд (выдает мат.капитал) потребуют технический паспорт на дом (не путайте с техническим планом). Банкам он нужен для проверки соответствия фактического технического состояния дома с документами на него. Так они проверяют его ликвидность. Пенсионный фонд в тех.паспорте больше всего внимание уделяет проценту износа, потому что дом будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.
Технический паспорт выдают в БТИ. Так как БТИ не занимаются обязательной инвентаризацией частных домов, оформление тех.паспорта будет обязательно с выездом техника для обмера дома. Соответственно, из-за пристройки техник укажет в тех.паспорте бОльшую площадь, чем в свидетельстве или выписке. Из-за несоответствия банк откажет выдать покупателю деньги в кредит на покупку, а ПФР не перечислит мат.капитал.
Во-вторых, придется искать покупателя только со своими деньгами, которого устроит несоответствие дома с документами. Здесь уже как повезет. Кого то устраивает пристройка, хоть и неоформленная, кого то нет. Обычно такие дома продаются по заниженной цене.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Подготовить проект планируемой пристройки.
Это можно сделать самому или обратиться к компетентному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности земельного участка и дома.
Для индивидуального жилого дома с этажностью вверх не более трех (не выше 20 метров от уровня земли), предназначенного для проживания одной семьи, проект реконструкции подготавливать не обязательно.
Шаг 2. Составить уведомление в адрес уполномоченного органа о намерении реконструировать дом.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК и ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, в настоящее время при реконструкции объекта ИЖС получение разрешение не требуется.
Шаг 3. Получить новый технический план на реконструированный дом.
После завершения строительных работ, связанных с реконструкцией жилого объекта, необходимо заключить договор с кадастровым инженером на проведение работ по подготовке нового технического плана дома.
Шаг 4. Подготовить документы для регистрации.
В уполномоченный орган необходимо предоставить:
- уведомление о том, что реконструкция завершена;
- технический план дома с внесенными изменениями;
- документы правоустанавливающего характера на земельный участок, на котором возведен дом.
Шаг 5. Передать документы в уполномоченный орган (местную администрацию).
Все изменения будут зарегистрированы на основании заявления уполномоченного органа. Собственник земли и дома обязан в 30-дневный срок после завершения строительства пристройки передать необходимые документы в администрацию лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг.
Документы проверяются на соответствие требованиям законодательства и направляются в Росреестр на регистрацию. Одновременно собственнику высылается соответствующее уведомление.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.