Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разобрался, как делить купленную перед свадьбой квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет. Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность. Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.
О форме собственности
Форма собственности бывает частной, долевой или совместной.
Что касается долевой части, она может быть частной или общей. Нередко таким видом собственности пользуются для приватизации квартир или комнат. Она предполагает закрепление прав доли за каждым членом семьи. У каждого имеется обособленная доля и свидетельство на право ею распоряжаться. Такую долю можно продать. Так из цельного жилья может получиться коммунальная квартира, что была раздроблена. Однако перед осуществлением продажи доли, ее предлагают купить другим дольщикам, и только при их отказе, она может быть продана третьим лицам.
Это важно знать: Может ли муж получить налоговый вычет за жену при покупке квартиры
Частный вид собственности — это владение имуществом одним лицом. В большинстве случаев такой вид собственности распространен среди молодых людей до вступления в брак.
Общей квартиру считают после появления совместного имущества. При этом будут учитываться все члены семьи, которые принимали участие в данной сделке, все они получают равные доли.
Совместная собственность подразумевает отсутствие указания долей. Деление собственности осуществляется в равных долях между супругами и их несовершеннолетними детьми. Доли не являются обособленными. Их нельзя разделить и продать по отдельности. В документе о собственности в этом случае указано только одно лицо, но фактически им владеют все. То есть при решении продать квартиру один из собственников обязательно должен получить согласие от других.
По приведенной информации, становиться ясно, что для супругов, переживающих за раздел имущества, приоритетным вариантом будет оформлять жилье в долевую собственность. В случае необходимости ее можно оформить в неравных долях. Если же была оформлена совместная собственность, при разделе имущества придется делать это через суд. Обычно он делит имущество на равные доли, но при предоставлении доказательств мужа или жены о праве на большую часть, решение будет вынесено о делении не в равных долях.
Если жилье приобрели уже в браке, и оформили на мужа или на жену, его также будут считать совместным имуществом. К примеру, если квартира куплена в браке и оформлена на жену, при разводе муж владеет правом на ее половину.
Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.
Расходы, льготы и сроки
Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:
- договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
- составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
- нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
- услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
- государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.
Совместно нажитое имущество
К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ, все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.
Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:
- Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
- Брачный Договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.
Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.
Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:
- установленная площадь на человека;
- техническая возможность равного раздела.
Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.
Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.
Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.
Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.
Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Совсем иная ситуация, если жилье оформляют родственники, не приходящиеся друг другу супругами. Скажем, мать и дочь, брат и сестра, племянник и тётя… Не супруги могут оформить квартиру только в долевое владение, тогда как совместная собственность невозможна (ст. 256 ГК РФ)
Процесс покупки квартиры практически не отличается от описанной выше инструкции. Единственное, что не потребуется – составлять брачный контракт. А вот посетить нотариуса все же придется, особенно если в качестве продавца выступает не один, а несколько собственников. Затем нужно составить договор купли-продажи, оплатить госпошлины и зарегистрировать долевое владение в Росреестре.
Оформление квартиры в долевую собственность предполагает выделение долей каждому совладельцу. Обычно составляется соглашение об определении долей, а их размер прямо пропорционален выплаченной продавцу сумме.
Что такое долевая и что такое совместная собственность
При заключении договора купли-продажи квартиры, на нового владельца оформляется право собственности на данный объект. И если владелец один, то с такой ситуацией все понятно. Но чаще всего квартира приобретается в браке либо несколькими физическими лицами, переходит по наследству детям, а может быть оформлена и дарственная на несколько человек. В этом случае ответ неоднозначен, и означает, что собственность становится не единоличной, а общей. В свою очередь, общая собственность имеет два варианта: совместная и долевая.
Долевая собственность – это когда у объекта недвижимости существует несколько владельцев, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит тому или иному человеку в конкретной квартире. Такая доля является обособленной, а значит, ее можно продать. Именно при долевой собственности можно реализовать часть квартиры, таким образом раздробив ее и сделав из цельного объекта недвижимости фактически коммунальную квартиру. Конечно, перед тем, как реализовать свою долю, необходимо предложить ее выкупить владельцу второй доли, причем на тех же условиях, что и на свободном рынке. Если он отказывается, то доля может быть продана кому угодно на общих основаниях.
Что касается совместной общей собственности, то она возникает чаще всего в браке. Совместную собственность нельзя раздробить, поделить, продать ее часть и т.д. Это единый объект, принадлежащий двум людям. В этом случае на бумаге квартира имеет одного собственника – например, одного из супругов, а фактически ею владеют двое. И что-либо сделать с квартирой – продать, поменять, заложить и т.д. – без согласия второй стороны невозможно.
При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли.
Оформление собственности с выделением долей
При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.
В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.
Ухудшение отношений – квартиру не отдадут
Семейные конфликты могут поставить под удар соблюдение достигнутых ранее договоренностей, а возможность не отдать квартиру в будущем может стать весомым аргументом в любом споре.
Чтобы подстраховаться на случай того, что родственники откажутся переписывать квартиру на реального покупателя, кто-то просит написать гарантийные письма о будущем дарении квартиры, а кто-то – оформить нотариальные обязательства. Однако, по словам экспертов, такие документы в будущем не будут иметь юридической силы. На перспективу дарственную оформить нельзя (она вступает в действие сразу с момента подписания). Кроме того, невозможно заставить человека в будущем подарить объект, если он изменил свое решение.
Риэлторы рекомендуют оформлять предварительные договоры купли-продажи. Этот документ предполагает отсрочку вступления в право собственности. Впрочем, у этого способа есть один существенный недостаток.
Татьяна Деменок
генеральный директор ГК «ЦН «Северная казна»
Предварительный договор купли-продажи предусматривает период, когда человек не становится собственником, но у него есть возможность им стать. Одна сторона обязуется в будущем продать объект. В таком соглашении обязательно должна быть указана конкретная цена. Фактически, человеку в будущем придется повторно выкупить свою квартиру.
Есть еще один способ – попросить написать будущего собственника квартиры расписку о передаче денег. Вместо расписки может быть оформлено долговое обязательство.
Кристина Манузина
юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»
Если одно лицо уплачивает деньги за другое, то это делается либо по доброй воле (если это подарок, то невозможно требовать возврата этих средств или переоформления прав на него), либо это лицо выдает заем и может требовать потом возврата денег. Заем может быть осуществлен под залог этого имущества (по аналогии с банками, когда те выдают кредит под залог приобретаемой квартиры). Требования у лица, реально оплатившего деньги, возникают по большей части к продавцу (в случае не передачи им имущества (статья 313 ГК РФ, см.выше)
В качестве доказательства оплаты подойдут: платежное поручение, где указано основание платежа либо расписка от покупателя о том, что деньги взяты у такого-то человека для оплаты покупки квартиры». Впрочем, в случае радикального ухудшения отношений с родственником, добиваться справедливости, имея эти документы, придется в суде. И если у родственника нет больших доходов или иного имущества в собственности, вернуть что-либо будет весьма проблематично.
Что такое приобретение жилплощади в доле
Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:
- единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
- общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
- долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.
Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:
- Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
- Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
- Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.
Когда ипотека бывает «долевой»
Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.
Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:
- По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
- По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
- По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.
В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.