Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда зданий и помещений – общее регулирование, налогообложение и учет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.
Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана.
Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?
Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки.
Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.
Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства.
А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование.
Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.
Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.
Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?
Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?
Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.
Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.
В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.
Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.
Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.
В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.
Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.
И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.
Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Минусы площадей в торговых центрах
Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:
- Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
- Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
- Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.
Особенности договора:
- Заключается в письменной форме, считается публичным.
- Арендодатель правомочен в любое время отказаться от своих обязательств, предупредив вторую сторону о своем решении за 10 дней.
- Арендная плата — твердая сумма и регулярно вносимые платежи.
- Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт сданной собственности.
- Соглашение заключается на год. Его автоматическое продление не допускается.
Запрещается следующее:
- Передача арендатором своих прав третьим лицам.
- Сдача в субаренду.
- Безвозмездная передача имущества.
- Залог своих правомочий.
Аренда недвижимости и система предпринимательства
Аренда появилась как естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Именно по этой причине во многих странах мира аренда получила такое широкое распространение и более того, именно аренда является приоритетным способом организации производства даже, если сравнивать её с ведением его на базе частной собственности.
Примечательно то, что возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике уходят корнями в само разнообразие видов собственности и форм организации предпринимательства.
Исходя из мировой практики, можно говорить о том, что на любом историческом этапе аренда всегда адекватно и соразмерно была включена в господствующие производственные отношения, тем самым способствовала наиболее эффективному применению накопленного потенциала.
Надо отметить, что именно из-за неоцененности аренды в РФ, которая способствует постепенному изменению отношений собственности, упущено эволюционное развитие рыночной экономики, особенно если не принимать ко вниманию некоторые позитивные моменты.
Аренда муниципального нежилого фонда
Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.
Финансовая аренда (лизинг)
Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. Таким образом арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, которому в свою очередь данный договор позволяет получить необходимое ему помещение. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, если сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора.
Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки — продавца арендуемого имущества. Не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества — арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 08.01.2002 N 19-ПП (в ред. от 24.09.2002 N 770-ПП) передача в аренду нежилых помещений (п.1) осуществляется на основании результатов открытых конкурса или аукциона. При этом право на заключение договора аренды предоставляется участнику конкурса, который по заключению конкурсной комиссии предложил лучшие условия из определенных конкурсной комиссией и наиболее высокую цену (ставку арендной платы за 1 кв. м площади нежилого помещения), или участнику аукциона, предложившему наиболее высокую цену (ставку арендной платы за 1 кв. м площади нежилого помещения).
При проведении аукциона стартовая ставка арендной платы за 1 кв. м площади нежилого помещения не может быть ниже минимальной ставки арендной платы, установленной в соответствии с нормативными правовыми актами Москвы.
Досрочное расторжение договора
Статьи 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В то же время ст. ст. 619, 620 ГК РФ сформулированы законодателем диспозитивно. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. При этом в п. п. 25, 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 содержатся разъяснения по этому вопросу, позволяющие сделать следующие значимые практические выводы:
- основания досрочного расторжения договора аренды, установленные сторонами в договоре, могут быть обусловлены даже несущественным нарушением условий договора аренды, а могут и вовсе не быть связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды;
- в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора аренды и его расторжения также и во внесудебном порядке.
Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора (как в судебном, так и во внесудебном порядке). Такое толкование статей 619, 620 ГК РФ подтверждается также судебной практикой по конкретным делам (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2006 г. по делу N А53-11922/2005-С4-32, от 19 февраля 2008 г. по делу N А63-3692/07-С2, от 18 августа 2008 г. по делу N А32-23681/2007-15/49).
Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:
- Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
- Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
- Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
- Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
- Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.
Аренда помещения в Москве
Аренда помещений свободного назначения или с конкретным целевым использованием должна осуществляться исходя из особенностей производственной деятельности. И экономить на этом нельзя, поскольку от правильно выбранного места зависит посещаемость офиса (мероприятия), а также интерес к нему со стороны потенциальных клиентов.
На практике арендаторы сталкиваются с дилеммой. Можно выбрать объект с небольшой ценой, но расположенный удаленно. И, хоть платить за метры недорого, заработать едва ли получится. С другой стороны, собственники центровых округов не будут устанавливать низкую стоимость (не с руки). Поэтому при отсутствии возможности делать постоянные существенные вклады в рекламу, лучше выбрать помещение в оживленном районе.
Альтернативный способ – получение муниципального объекта. Город регулярно делает конкурсы для потенциальных арендаторов. Сдаваться может свободная недвижимость коммерческого и некоммерческого назначения. Но для получения объекта предстоит пройти конкурсный отбор.
Общие аспекты, на которые предстоит обратить внимание:
- расположение в бизнес-центре, оно дальше от центра города (это позволит получить меньшую арендную плату, но граждане априори ориентированы на то, что в таких центрах обустроены офисы);
- наличие контрольных пунктов (в зависимости от целевого назначения объекта, могут располагаться пункты безопасности, которые, с одной стороны, гарантируют сохранность корпоративного имущества, а с другой – будут мешать комфортному приему клиентов);
- внешний вид сооружения (от фасада здания и внутреннего ремонта зависит, как граждане будут относиться к офису);
- близость к метро или другому транспорту (в Москве этот момент особенно актуален, учитывая размеры города и сложность передвижения).
— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.
Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.
— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.
Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.