Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать НДФЛ при продаже жилья, купленного на материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Как определить доход от продажи для расчета налога
Если квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока, то при ее продаже у вас возникает доход с которого нужно рассчитать налог. Доходом считают одну, но наибольшую сумму:
- или продажную стоимость недвижимости по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Вот какая сумма будет больше, та и является вашим доходом. Если в квартире вам принадлежит лишь доля, то доход будет распределен между всеми продавцами пропорционально их долям. Подробнее об этом ниже. Пока предположим, что вся квартира находится в вашей собственности.
При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из двух сумм по своему выбору:
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально.
В результате доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:
| Продажная стоимость квартиры (но не менее 70% от кадастра) | — | 1 000 000 руб. (или расходы) | = | Облагаемый доход |
Когда можно подать запрос на предоставление вычета по налогу
Рассмотрим некоторые варианты, которые встречаются часто.
Если собственник приобрел квартиру с помощью заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве, то покупатель может подать заявку на вычет, когда дом будет сдан застройщиком, а еще подписан акт по приему – передаче недвижимости.
Если же квартира была приобретена с помощью заключения договора по переуступке прав требования, то как и в прошлом случае должен быть обязательно подписан акт приема-передачи недвижимости.
Может быть ситуация, когда недвижимость покупается по договору паенакопления в ЖСК. Вычет может быть предоставлен только когда оформлено право собственности, а для того чтобы было оформлено право необходимо внести первый взнос и дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Необходимо сказать, что с 2022 г. для того чтобы получить возврат НДФЛ при покупке квартиры в новостройке добавлено дополнительное условие: право на получение вычета возникает в момент подписания акта приема-передачи недвижимости, но сам вычет можно получить только, когда произойдет регистрация собственности.
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
-
Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
-
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
-
Техпаспорт на квартиру.
-
Документ купли-продажи.
-
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
-
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
-
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
-
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Получение денежной разницы при продаже дома (квартиры)
Налоговые нормы гласят, что доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению в 13%.
Если доход от продажи недвижимости меньше, чем ее кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемое имущество, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, (в целях налогообложения доходы налогоплательщика от такой продажи принимают равными кадастровой стоимости данного имущества по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на эту недвижимость, умноженной на понижающий коэффициент 0,7).
Если вышеуказанная кадастровая стоимость недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на нее, то рассматриваемые положения не применяют.
Максимальный размер налогового вычета — 1 млн р.
Облагается ли налогом материнский капитал, потраченный на покупку дома? Если семья купила на капитал квартиру после января 2021 года и в течение 5 лет решила ее продать, она не вправе претендовать на полное освобождение от уплаты налога.
Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016 г., — минимальный срок владения при налогообложении остается прежним, то есть — 3 года.
Вместо применения имущественного вычета можно также уменьшить величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на по факту произведенные и документально подтвержденные издержки, непосредственно связанные с ее приобретением. Иногда это может быть выгоднее, чем применение имущественного вычета.
Облагается ли материнский капитал налогом при покупке и продаже недвижимости?
Любая сделка, связанная с недвижимостью, попадает в «поле зрения» налоговых служб. Нарушать законы не есть хорошо, но никто не будет отрицать факт, что мало кто хочет отдавать свои деньги.
Много вопросов возникает в ситуации, когда сделка с недвижимостью выполняется с непосредственным участием «материнского капитала».
Его размер ежегодно подвергается индексации и, на сегодняшний, 2018 год он составляет 453 тысячи рублей. Эти деньги нельзя получить наличными: данное действие является противозаконным.
Следует знать: основанием для получения материнского капитала является заявление одного из родителей ребенка. Заявителю выдается сертификат, подтверждающий право распоряжения денежными средствами. Всеми операциями относительно распоряжения капитала занимается Пенсионный фонд.
Законом предусмотрены три цели, на которые можно потратить семейный (материнский капитал).
На усмотрение распорядителя сертификата, предоставленные государством средства можно направить на:
- Покупку квартиры или жилья. Официально этот пункт прописан фразой «улучшение жилищных условий».
- Оплату обучения ребенка в образовательном заведении. При этом старшинство обучающегося не играет роли. В 2021 году в закон о материнском капитале были внесены изменения, позволяющие направлять средства на оплату услуг дошкольных образовательных учреждений (можно оплачивать детский сад).
- Будущую пенсию мамы. В этом случае распорядителем пишется заявление в Пенсионный фонд, и по достижению мамой пенсионного возраста, средства капитала ежемесячно выплачиваются ей в фиксированном размере.
Уже многолетний опыт реализации программы материнского капитала доказывает, что большинство семей предпочитают не думать о будущем, а использовать средства на улучшение жилищных условий.
В силу экономической нестабильности в стране и постоянно растущих цен на рынке недвижимости приобретение жилья своими силами для среднестатистической семьи является непостижимой задачей.
И, поэтому, поддержка государства в виде выдачи сертификата на материнский капитал снимает с семьи часть финансовых забот, позволяя исполнить мечту о своем собственном жилье.
Не все доходы облагаются налогом
А что делать с денежными подарками – это же получается доход другого человека, спросите вы. Получение перевода 5000 рублей в качестве подарка от любимого человека, с точки зрения закона это, конечно, доход. Но денежные подарки не подлежат налогообложению. Любые переводы от любых людей на любую сумму в качестве подарка не являются объектом налогообложения. Переводите хоть каждый день и хоть по миллиону рублей. Это налогом не облагается.
В письме Минфина по этому поводу есть информация о том, что денежные средства, полученные безвозмездно от физического лица, в том числе и с помощью банковского перевода, не облагаются никакими налогами.
Если вы получили деньги на карту ни за что-то конкретно, а просто так, то вы ничего государству не должны – ни платить налоги, ни заполнять декларацию.
ВАЖНО: Подарки от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, стоимостью более 4000 рублей, налогом облагаются. Как правило, в этом случае налоги рассчитывают сами дарители, сами же его удерживают и отчитываются. Налог платиться только с той части, которая превышает сумму в 4000 рублей.
Кстати, налогами не облагаются практически все виды подарков – картины, ювелирные изделия, спортивные товары, час, техника, телефоны, ноутбуки и так далее. Исключение составляют недвижимость, транспортные средства и ценные бумаги, стоимостью более 4000 рублей. Платить налог придется, если даритель и одариваемый не состоят в родственных отношениях.
Кроме денежных подарков, как официального дохода, который не облагается налогом,
есть еще несколько вариантов, которые не требуют декларирования и уплаты налога:
- Пособия,
- Маткапитал,
- Деньги, вырученные от продажи овощей со своего участка,
- Алименты,
- Пенсии,
- Стипендии,
- Доходы нянь и репетиторов, сиделок и помощников по хозяйству.
- Благотворительная помощь,
- Возмещенные судебные расходы,
Как налоговая может узнать о полученном доходе и можно ли не платить налоги?
Тут вариантов может быть несколько:
- От банка, если запросит выписку по счету. Такое возможно только при наличии существенных обоснование – информации о том, что вы приобрели или продали недвижимость или машину, но доходов не задекларировали.
- От покупателей, которые так же передали данные в налоговую. Например, вы продали ноутбук за 50 000 рублей, но незадекларировали доход. Через год ваш покупатель продает тот же ноутбук за те же 50 000 рублей, но идет в налоговую и декларирует доходы, прикладывая квитанцию или расписку о том, что купил его у вас год назад. И тут налоговая видит, что вы год назад не заплатили с этого дохода ничего.
- От соседей, если вы занимаетесь сдачей недвижимости в аренду, а жильцы вам попались шумные или не нашли общий язык с соседями. Они могут пойти в налоговую и сказать, что вы скрываете факт сдачи квартиры в аренду и не платите налогов.
- От других налоговых агентов. В некоторых случаях налоговые агенты не могут удержать налог на доходы физических лиц, тогда эти данные они отправляют в налоговую, где все рассчитывается, а вы получаете уведомление о задолженности.
Еще несколько важных фактов о банковских переводах, налогах и налоговой инспекции:
- Банки не передают никакую информацию о движении средств на вашем счете в налоговую. Получить эти данные можно будет только при налоговой проверке, если для нее найдутся основания.
- Налоговая инспекция владеет информацией о том, что у вас есть счет, но не владеет информацией о том какие суммы поступают, а какие вы тратите.
- У ФНС были планы получить доступ к переводам, но уже несколько лет они так и остаются планами.
- Доказывать факт того, что перевод это подарок, а не полученный доход должны представители налоговой, а не вы.
- Автоматически никакие налоги на переводы не начисляются.
- В России нет контроля за расходами. Даже если у вас нет официального дохода, но вы приобрели квартиру, то это не причина начисления налогов.
- Чтобы исключить все вопросы от налоговой при переводе денег на карту другому человеку в обосновании перевода можно писать «подарок»
Получение денежной разницы при продаже дома (квартиры)
Налоговые нормы гласят, что доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению в 13%.
Если доход от продажи недвижимости меньше, чем ее кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемое имущество, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, (в целях налогообложения доходы налогоплательщика от такой продажи принимают равными кадастровой стоимости данного имущества по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на эту недвижимость, умноженной на понижающий коэффициент 0,7).
Если вышеуказанная кадастровая стоимость недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на нее, то рассматриваемые положения не применяют.
Максимальный размер налогового вычета — 1 млн р.
Облагается ли налогом материнский капитал, потраченный на покупку дома? Если семья купила на капитал квартиру после января 2021 года и в течение 5 лет решила ее продать, она не вправе претендовать на полное освобождение от уплаты налога.
Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016 г., — минимальный срок владения при налогообложении остается прежним, то есть — 3 года.
Вместо применения имущественного вычета можно также уменьшить величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на по факту произведенные и документально подтвержденные издержки, непосредственно связанные с ее приобретением. Иногда это может быть выгоднее, чем применение имущественного вычета.
Это важно знать: Можно ли оплатить общежитие материнским капиталом
В этом случае собственник воспользовался правом учета своих расходов на приобретение жилья, чем уменьшил налоговую базу.
Как правильно оформить НДФЛ в 2021-2020 году
Лицу, получившему доход от реализации недвижимости, следует предъявить декларацию в налоговый орган, в которой указывается:
- Место, дата рождения плательщика, его гражданство;
- Паспортные данные;
- Код страны, в которой он проживает;
- Его статус;
- Прописка или адрес временного пребывания.
Все эти сведения находятся на 2 странице титульного листа. Первый лист заполняется налоговым работником. Весь документ состоит из листов от А до И.
Обязательному заполнению подлежат только первые два раздела, остальные заполнит сотрудник. Декларация содержит сумму полученной государственной поддержки и размер потраченных на квартиру денег.
Способы ее заполнения:
- Составить письменный документ;
- Заполнить электронную декларацию через специальную программу в интернете.
Готовый документ предъявляется лично, по почте. Электронный вариант отсылается на сайт налоговой инспекции.
Облагается ли налогом покупка и продажа жилья на материнский капитал
Для полноценного ответа на данный вопрос нужно сначала понять, что понимается под словом «налог», и что собой представляет материнский капитал, если смотреть со стороны закона.
Налог – это отчисление из общего дохода как граждан России, так и действующих на ее территории фирм.
Существует фиксированная процентная ставка, согласно которой и производится расчет отчисления. Социальные пособия, пенсии и материальная помощь налогообложению не подлежат.
Материнский (семейный) капитал – это фиксированная сумма денежных средств, размер которой обозначен сертификатом, выделяемая из государственного бюджета и направленная на поддержку семьи и материнства.
В соответствии с законом, материнский капитал относится к социальной материальной поддержке.
Если соединить данные значения, то можно смело делать вывод, что сделка как покупки, так и продажи жилья, выполненная при непосредственном вложении средств маткапитала, налогами не облагается.
Получение денежной разницы при продаже дома (квартиры)
Налоговые нормы гласят, что доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению в 13%.
Если доход от продажи недвижимости меньше, чем ее кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемое имущество, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, (в целях налогообложения доходы налогоплательщика от такой продажи принимают равными кадастровой стоимости данного имущества по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на эту недвижимость, умноженной на понижающий коэффициент 0,7).
Если вышеуказанная кадастровая стоимость недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на нее, то рассматриваемые положения не применяют.
Максимальный размер налогового вычета — 1 млн р.
Облагается ли налогом материнский капитал, потраченный на покупку дома? Если семья купила на капитал квартиру после января 2020 года и в течение 5 лет решила ее продать, она не вправе претендовать на полное освобождение от уплаты налога.
Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016 г., — минимальный срок владения при налогообложении остается прежним, то есть — 3 года.
Вместо применения имущественного вычета можно также уменьшить величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на по факту произведенные и документально подтвержденные издержки, непосредственно связанные с ее приобретением. Иногда это может быть выгоднее, чем применение имущественного вычета.
Это важно знать: Документы на единовременную выплату с материнского капитала в 2020 году
В этом случае собственник воспользовался правом учета своих расходов на приобретение жилья, чем уменьшил налоговую базу.
Налогообложение регионального маткапитала
До начала 2012 года, практически все регионы облагали налогами материнский капитал. Позже в местные законодательства вносились изменения, согласно которым капитал освобождался от налогов. На сегодняшний день, в определенных регионах действуют прежние нормы, и из положенных 100 тысяч (Москва и Московская область), семьи должны заплатить 13 тысяч в качестве налога на доходы.
К примеру, в Архангельской области из выплаченных пятидесяти тысяч, забирается налог в размере шесть с половиной тысяч рублей. Исходя из последних данных за 2020 год, региональные капиталы выплачиваются в 72 субъектах страны. Во всех остальных регионах семьи с детьми поддерживаются путем выплаты высоких региональных финансовых выплат.
При этом в некоторых субъектах программа выплаты семейного капитала и вовсе не продлилась.
Это важно знать: Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры
Если родители налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет, то они могут за счет его уменьшить размер собственных облагаемых налогами доходов. Обычно сумма уменьшения ровняется размеру произведенных расходов (подтвержденных документально), которые связаны с получением доходов.
Так как вся сумма выплачиваемого маткапитала направляется на приобретение жилой недвижимости, то это считается расходами и таким образом при продаже жилища, которое находилось в собственности менее чем три года, размер облагаемых доходов уменьшается (включая материнский капитал).
Многие эксперты считают, что облагать налогами семейный капитал невыгодно, так как НДФЛ зачисляется в бюджет региона, из которого эта помощь и была выплачена. Есть предложения о том, что власти субъектов РФ могут просто выплачивать родителям дотаций на 13% больше.
Таким образом увеличивается и размер соц.поддержки, и регион сможет собрать положенные налоги. При этом закон формально не нарушен. В некоторых субъектах, где действует система налогообложения, полагаются дополнительные денежные компенсации, за счет которых возмещается денежная потеря при уплате налога.