Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата земельного налога, если земля находится в аренде». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В налоговом законодательстве четко закреплено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Важно четко знать, что юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.
Земельный налог или арендная плата?
Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.
Аренда госземель: НДС платит арендатор
В п. 3 ст. 161 Налогового кодекса закреплено общее правило, согласно которому реализация услуг по предоставлению в аренду государственного и муниципального имущества облагается НДС, который исчисляют, удерживают и уплачивают арендаторы. Однако НДС не облагаются платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами, взимаемые государственными органами и должностными лицами (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Вопросами аренды земель, находящихся в государственной собственности, ведает Росимущество. Через него заключаются договоры аренды указанных земель. Арендная плата, взимаемая территориальным управлением Росимущества с организаций-арендаторов, не облагается НДС на основании указанной выше нормы.
В дальнейшем земельные участки могут быть переданы организациями-арендаторами земли у Росимущества в субаренду. Субарендаторы уплачивают данным организациям субарендную плату за пользование земельными участками. По мнению специалистов финансового ведомства, при передаче указанных участков в субаренду НДС уплачивает не субарендатор, а арендатор у Росимущества в общем порядке (Письмо Минфина России от 15 января 2010 г. N 03-07-11/05).
Должен ли арендатор возмещать арендодателю земельный налог
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
▪ на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
Олег, Вы не можете являться плательщиком этого налога «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 17.06.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2019)
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Кто является плательщиком земельного налога указано в статье 388 НК РФ Исходя из данной статьи арендаторы не являются плательщиками земельного налога
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Налогообложение муниципальных земель взятых в аренду
Многих арендаторов волнует вопрос: нужно ли им платить земельный налог в период использования участком. Согласно действующему Налоговому кодексу обязанность по уплате налогов возложена в России исключительно на собственников, а также эксплуатирующих землю на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, арендаторы земельный налог не уплачивают. В качестве платы за землепользование в данном случае выступает стоимость аренды, которая перечисляется в бюджет муниципального образования.
В состав арендной платы не включается НДС, так как аренда земли в государственной или муниципальной собственности освобождается от этого налога.
Стоит понимать, что если пользователь арендовал землю под ИЖС, то после постройки там дома и узаконивания постройки ему придется платить имущественный налог. Ставка и размер имущественного налога определяется на уровне муниципалитет, но она не должна превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Обязанность по уплате земельного налога возникнет у арендатора, который выкупит землю у государства и переведет участок в свою собственность.
Таким образом, сроки, стоимость, и налогообложение арендованных у муниципалитета земель зависит от комплекса фактора: их целевого предназначения, местоположения, наличия построек и пр.
Общие моменты и положения
Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.
Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.
Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.
Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:
Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:
- Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
- К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
- К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
- Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).
Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:
- используется в сельском хозяйстве;
- задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
- приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.
Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.
Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.
Что такое налог на аренду земельного участка (НДС)?
Земля относится к природным ресурсам в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса России. В то же время право пользования природными ресурсами не облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Учитывая данные нормы, плата за аренду, вносимая организациями или гражданами, арендующими землю у государственных органов или муниципалитета, освобождается от НДС согласно пункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Юридическим лицом, являющимся арендатором, представляется в налоговую по месту своей регистрации соответствующая налоговая декларация по НДС. Но так как вышеуказанные нормы освобождают арендную плату за земельные участки от НДС, то налоговым агентам необходимо только заполнить раздел 7-ой налоговой декларации об операциях, не подлежащих налогообложению.
Второй раздел декларации по такой операции не заполняется. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».
Земельный налог или арендная плата?
В налоговом законодательстве четко закреплено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Важно четко знать, что юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.
Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.
Нужно ли платить налог на землю, если земля в аренде
Аренда — это предоставление собственником (арендодателем) на оплачиваемой основе имущества другому лицу (арендатору) для владения и пользования. Отношения между этими двумя сторонами регулируются Гражданским кодексом России и гражданским правом, а основным документом является договор аренды, в котором стороны обязаны прописывать существенные условия, соответствующие законодательству, и дополнительные — по своему усмотрению и без нарушения прав сторон.
Согласно Налоговому кодексу России в ст.388 земельный налог платит арендодатель, т. к. налогоплательщиками признаются владельцы земли, пользующиеся ею на правах собственности, бессрочного пользования и наследуемого владения. Арендодатель как раз является собственником — только собственник может сдать свое имущество другому лицу — и земельный налог платит собственник. А арендатор — лишь пользователь, на него не распространяются обязательства по НК РФ.
Важно!
По договору аренды стороны могут предусмотреть, что налог на землю должен платить арендатор в качестве части арендной платы или арендную плату в размере земельного налога.
Договором могут быть предусмотрены любые условия между сторонами, если они не запрещены законом.
Кто платит земельный налог при аренде муниципальной земли
Земельный налог при аренде земли у государства оплачивается также собственником — муниципалитетом или государством. Однако здесь важно учесть, по какому договору участок передан пользователю — если по договору наследуемого владения или бессрочного пользования, то общее правило не действует. В случае наследуемого владения собственником является муниципальное образование — пользователь не может распоряжаться землей: продать ее и проводить иные операции, но может наследовать ее и возводить на ней разрешенные постройки. Также в случае бессрочного пользования — оно действует для юридических лиц.
В этих двух ситуациях оплатой налога за аренду земли занимается арендатор. Однако на сегодняшний день подобные сделки не предусмотрены законодательством — все такие отношения являются остатками советского права и законов. А в случае обычном аренды по Земельному кодексу России пользователь земли не признается плательщиком.
Оплата по договору аренды
Чтобы получить арендную плату, нужно сначала заключить договор аренды. Также этот документ устанавливает размер налога, сроки выплаты и условия, согласно которым будет происходить оплата. В договоре прописывается, в какой форме будет выплачиваться аренда – в денежном эквиваленте или натуральном.
Если кроме земли, в аренду отдаются и другие объекты недвижимости, то плата может взиматься как в совокупности за все, так и отдельно, за участок.
Договор предусматривает денежную плату (указывается в рублях), натуральную (перечень продукции), отработки (виды и место работ). Тут же указываются сроки, за которые арендодатель должен получить плату в указанном эквиваленте. Если плата не отдается в указанные сроки, то арендатор в договоре указывает пеню (процент, который арендатор платит за каждый последующий день долга).
Размер платы фиксированный, но может изменяться только в таких случаях:
- если договором предусмотрены изменения условий хозяйствования;
- изменения установленного земельного налога, который ежегодно платит арендодатель;
- общее повышение тарифов и цен, а также инфляция;
- не по вине арендатора состояние земельного участка ухудшилось (при наличии документального подтверждения);
- ситуации, предусмотренные законодательством РФ.
В договоре аренды обязательно описываются основные характеристики земельного участка, которые должен знать арендатор.
Если арендатор будет намерен продлить соглашение, то устанавливается количество дней, за которое он должен сообщить арендодателю о своем решении.
Шаг 1. Начислите арендную плату
При расчетах за земельную долю бухгалтер первым делом начисляет сумму, которую нужно заплатить физлицу или в счет которой необходимо выдать сельхозпродукты. В программе 1С список физлиц заполняется автоматически. Просто создайте новый документ «Начисление арендной платы». Плату за аренду программа тоже посчитает сама в зависимости от единицы измерения расчетов – за пай или гектар.
Пример 1. Как начислить арендную плату за земельную долю
Хозяйство арендует земельные доли у своих работников:
- 27 га у Петрова;
- 18 га у Смирнова.
По договору аренды за 2018 год хозяйство начисляет плату исходя из стоимости озимой пшеницы. Хозяйство согласовало с работниками, что отражать долг перед работником будет два раза в год – 30 июня и 31 декабря.
В программе 1С можно выбрать единицу расчетов – гектар земли или пай. Рассмотрим, как начислить плату за аренду в обоих случаях.
Вариант 1. В таблице ниже посмотрите вычисление годовой стоимости аренды при условии, что единица расчетов – гектар земли.
Таблица. Как начислить арендную плату, если единица расчетов –гектар земли
| Петров | 27 | 1200 | 32 400 (1200 ₽ × 27 га) |
| Смирнов | 18 | 1200 | 21 600 (1200 ₽ × 18 га) |
Вариант 2. Если единица расчетов земельный пай, бухгалтер посчитает плату иначе. Подробности – в таблице ниже.
Аренда земельных участков у граждан
Сельскохозяйственные организации часто оформляют с физическими лицами договоры аренды земельных участков (земельных долей).
Актуальные вопросы, связанные с заключением таких договоров, а также особенности бухгалтерского и налогового учета мы рассмотрели в этой статье.
Законодательство о земле
Для начала определимся, что порядок оборота земельных участков регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее – Закон № 101-ФЗ).
Требования к договору аренды
В аренду могут быть переданы участки земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет, в том числе и земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона № 101-ФЗ).
Максимальный срок, на который можно оформить аренду участков, – 49 лет, а минимальный устанавливают своими законами субъекты Российской Федерации. Если минимальный срок аренды определен в один год, то договор должен быть обязательно зарегистрирован.