Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Без исключений: доли продаются только через нотариуса
Операции купли-продажи объектов недвижимости, оформленных в индивидуальную собственность, а также в общую собственность без выделения долей, всё еще могут оформляться в простой письменной форме. Для долевой же собственности исключений нет. Нотариальной регистрации подлежат сделки:
- Оформляемые между родственниками или посторонними лицами. Даже если доля продается одним родственником другому — требуется нотариальное заверение.
- Продажа частей, составляющих все 100% данного имущества, в одни руки. Нотариус всё равно должен удостоверить такую операцию по продаже доли.
- Продажа всех частей одной сделкой. Если в тексте одного договора удалось «собрать» все части владения объектом недвижимости, это всё равно не дает права оформлять его в простой письменной форме.
Если даже договор будет составлен — нужно учитывать, что переход прав собственности регистрирует Росреестр, а в этой организации попросту не примут документ, который не удостоверил нотариус. За счет таких нововведений рынок недвижимости в значительной мере очистился от недобросовестных риелторов и стал безопаснее, в первую очередь – для владельцев долей в квартирах.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Извещение о предстоящей продаже доли
Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем намерении в письменной форме. В Уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия, на которых эта доля продается. Если собственник нарушит преимущественное право покупки других сособственников, то в течение трёх месяцев эти сособственники могут потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателей доли жилого помещения.
Ожидать продавцу ответа от других сособственников жилья нужно в течение месяца с момента направления Уведомления.
Если по истечении 30 дней никто из сособственников не изъявит желание осуществить покупку на предложенных условиях, то собственник жилья (продавец доли) имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
При получении письменного отказа от всех сособственников жилого помещения, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее указанного месячного срока.
Федеральной нотариальной палатой было опубликовано Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором расписан порядок совершения нотариальных действий при оформлении Уведомления о предстоящей продаже доли через нотариуса.
Такое нотариальное Уведомление не считается обязательным. Однако нотариальное Уведомление считается единственным бесспорным, то есть его оформление через нотариуса гарантирует, что в дальнейшем сособственники не заявят о том, что они не получали надлежащего извещения о предстоящей продаже доли.
Если продавец доли решит составить и направить остальным сособственникам Уведомления в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), то ему придется оформить эти Уведомления в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и судебной практики, указав в нем наименования адресатов и их адреса, сведения о своем намерении по продаже доли в жилом помещении по четко указанному адресу, размер продаваемой доли, цену продаваемой доли, дату направления Уведомления, способ оплаты указанной в нём цены (единовременно или с рассрочкой платежа, наличным или безналичным платежом, лично или через банковскую ячейку и т.д.), а также иные условия, на которых он хотел бы продать свою долю жилого помещения (например, сохранение за продавцом права пожизненного проживания в данном жилом помещении). Также в Уведомлении должно быть четко указано, в какой срок, каким способом и на чьё имя адресатом должен быть направлен ответ. Уведомление должно быть подписано продавцом доли или его представителем по доверенности. Если Уведомление подписано представителем, то к нему должна быть приложена копия доверенности. Уведомление направляется адресатам по месту их проживания (регистрации) заказным письмом с Описью вложения и Извещением о вручении, и считается врученным с момента получения почтовым отделением адресата.
В случае направления Уведомления через нотариуса, отправитель должен будет предоставить нотариусу свой паспорт, правоустанавливающие документы на продаваемую долю, а если Уведомление направляется представителем по доверенности, то предъявлению подлежит также и доверенность от продавца доли. В заверяемом нотариусом Уведомлении расписывается продавец доли или его представитель по доверенности. Перечень условий, прописываемых в нотариальном Уведомлении, аналогичен вышеуказанному перечню для не нотариальных Уведомлений. Один экземпляр Уведомления направляется нотариусом адресату заказным письмом и считается врученным с момента его получения почтовым отделением адресата. Второй экземпляр заверенного нотариусом Уведомления выдается на руки продавцу доли или его представителю по доверенности. По прошествии месяца с даты направления Уведомления, нотариус выдает продавцу доли или его представителю Свидетельство о передаче сособственникам жилого помещения вышеуказанного Уведомления.
С момента исполнения продавцом своей обязанности по извещению сособственников жилого помещения о своем намерении продать принадлежащую ему долю, наступает следующий этап – заключения Договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.
Алексей Викторович, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?
Алексей Комаров: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно. Вообще было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать. В случае продажи целого объекта недвижимости, зарегистрированного в реестре прав в виде изолированного помещения (это либо комната, либо квартира), получать отказы сособственников не нужно. Но у нас в Санкт-Петербурге при приобретении доли в квартире за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае практически всегда нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец. В этом случае уведомлять нужно. И на практике возникают определенные сложности, потому что закон отчасти достаточно широко толкует этот вопрос. Указано, что нужно уведомить, однако остаются некоторые недосказанности, например, как уведомить, каким способом, можно уведомить телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи нотариуса или нельзя, или нужно обязательно идти к нотариусу, что писать в уведомлении. Если смотреть на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи очень большое. На мой взгляд, это достаточно большой пробел в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы С2С, то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес не вовлечен, нужно давать максимально четкую, максимально лапидарную конструкцию для толкования. Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно извещать и т.д. Здесь огромное поле. Приходят агенты, собственники, и говорят, что не хотят платить нотариусу, спрашивают, как могут сами отправить уведомления, боятся, что нотариус не примет, поскольку продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В.: Вы как нотариус примете уведомление заказным письмом?
А.К.: Я как нотариус не буду принимать, даже если извещение отправлялось самостоятельно заказным письмом с вручением и описью вложений. Я, скорее всего, буду отказывать в удостоверении сделки. Хотя мне сейчас в голову пришла мысль: а что если покупатель сам согласен с такой формой уведомления, то почему собственно я должен отказывать? Мне кажется, что если стороны, продавец и покупатель, пришли к соглашению, и это выражено в договоре условием о том, что продавец сам уведомляет сособственников путем направления заказных писем с уведомлением, и они готовы взять риски о переводе права собственности на долю на другого сособственника на себя (это как санкция своего рода за ненадлежащее уведомление), то пусть берут. Мне кажется, что такие случаи нужно допускать. У меня было несколько таких сделок, когда приходили граждане и говорили, что сами уведомляли с помощью почты. Покупателю я объясняю, что в случае, если будет судебный спор, то опереться ему будет не на что. Никто из почты не придет и не скажет, что было уведомление, что в действительности отправлялось именно то заявление, уведомление, про которое говорит человек, который когда-то продавал долю, в случае, если собственник другой доли скажет, что получил что-то, но там был чистый лист бумаги, и он знать не знал, что там продается объект недвижимости. Суд привлечет Почту России, Почта России будет глуха и нема, в суд никогда не выйдет. Дело будет истолковано в пользу белого листа. Такой сособственник будет иметь право перевести право собственности на себя. Если такой расклад устраивает покупателя, то, наверное, всё это можно в договоре отразить, и такую сделку удостоверить. Но я очень сомневаюсь, что покупатель на это согласится. Единственным способом, проверенным практикой, является уведомление с помощью нотариуса. Нотариуса вызовут, и он скажет: «Да, я отправлял. Да я вкладывал именно в этот конверт, именно уведомление сособственников, именно на таких условиях». И оснований не верить нотариусу у суда никаких не будет, во всяком случае, никто не ставил под сомнение этот вопрос. Поэтому я рекомендую пользоваться помощью нотариуса. Если уж совсем не хочется идти к нотариусу и хочется сэкономить полторы или две тысячи рублей, то тогда отправляйте телеграмму Почтой России. Пока судебной практики нет ни по телеграммам, ни по самостоятельному уведомлению, поскольку в Петербурге в основном через нотариуса уведомляют.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности. Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц. Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
| Личное вручение «из рук в руки» | Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание |
| Ценное письмо | Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 50 рублей – заказная корреспонденция; • 110 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) |
| По доверенности | Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей |
| Услуги нотариуса | Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей. |
| Через курьера | Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута |
Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.
Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу.
Как добиться перевода прав покупателя по делу?
Мы собрали все необходимые доказательства о недобросовестном поведении Ответчиков и о злоупотреблении ими правами, в частности правом преимущественной покупки нашего доверителя, а именно: копию расписки гражданки С. о получении ключей от квартиры, копию заявления о предоставлении путевки и квитанции об оплате путевки, копию обратного талона к путевке, копию выписки с сайта об гражданине М., что является не только юристом, но и то, что его профиль — это сделки с недвижимым имуществом. Представив данные доказательства в судебный процесс(по ссылке можно узнать о правилах доказывания в гражданском процессе), да еще и заявив и допросив свидетеля с нашей стороны, мы поменяли ход судебного разбирательства, не смотря на то, что Ответчики упорно не меняли своей позиции и не признавали факт нарушения преимущественного права приобретения жилья.
Результатом стало решение суда в пользу нашего Доверителя. Наш доверитель выкупил долю у Ответчиков по цене, которая его абсолютно устраивала, через перевод прав покупателя, а также возместил расходы на адвоката. Нам важно осознавать, что работа, которую мы проделали, не является напрасной, мы готовы помогать обратившимся в решении сложных жизненных ситуаций не только связанных с преимущественным правом покупки жилья, но и в иных областях права.
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.
При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.
Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.
У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.
Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2023 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.
Стоимость нотариального удостоверения сделки
За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.
Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость.При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 7 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.
Актуально на 2022 год.
Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.
С чем еще можно столкнуться?
Также собственник, который хочет продать свою часть квартиры, может столкнуться еще с одной проблемой – налогами. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет больше миллиона рублей, он должен будет заплатить подоходный налог, равный 13 процентам от суммы продажи.
Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень высокая. Но если часть сама по себе недешевая, и это указывается в уведомлении, то мало кто (включая собственников) захочет платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.
Как видите, сделка по продаже части в квартире может оказаться весьма сложным во всех отношениях мероприятием. А еще процесс уведомления других собственников о предстоящей продаже не так уж прост, как может показаться изначально.
Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.