Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «назначение нежилое здание наименование жилое строение что означает». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Проблемы изменения назначения объектов учета
В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:
— назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
— назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.
Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п.8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.
Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.
Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.
При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:
1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).
2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).
Однако в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011года № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (далее – Приказ №531) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, специалистам, уполномоченным на осуществление кадастрового учета объектов недвижимости, приходится самостоятельно определять площадь помещения в соответствии с приказом №531.
3) В постановлениях вместо назначения пишут целевое назначение, функциональное использование и т.д.
4) Объект учета в государственном кадастре недвижимости является зданием, а в постановлении указывают помещение и наоборот.
5) В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о здании с назначением «нежилое здание» и наименованием «кафе». Собственник хочет изменить наименование с «кафе» на «магазин». При этом орган местного самоуправления прописывает в постановлениях «…изменить назначение здания для использования в целях магазина…». Тогда как в данном случае назначение здание не меняется, а меняется только наименование.
6) Часть 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предусматривает, что если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) проведение иных работ, то решение о переводе помещения, является основанием проведения соответствующих работ по переустройству, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.
Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Однако органы местного самоуправления в данном случае зачастую направляют в орган кадастрового учета только решение о переводе помещения (например из нежилого в жилое), тогда как в соответствии с Жилищным кодексов РФ они должны направлять Акт приемочной комиссии.
В связи с вышеизложенным сообщаем, что существующие проблемы, возникающие при обработке документов, поступающих от органов местного самоуправления, влекут за собой нарушение Закона о кадастре. Данный факт, как следствие, приводит к последующему принятию решений о приостановлении/отказе осуществления кадастрового учета в части изменений назначения объекта недвижимости (здания, помещения).
Чем отличается от некапитального строения
По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.
Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.
Виды нежилых помещений
Существует несколько видов НП:
- Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
- Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
- Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
- Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.
Примечание: нежилыми считаются любые ТЦ и ТРЦ, крытые рынки и иные здания, предназначенные для коммерческой деятельности. Перевести жилое помещение в нежилое в МКД можно, но довольно затратно по времени и деньгам.
Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:
- продаже;
- приобретении;
- аренде и пр.
Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.
Определение понятия «помещение»
В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.
Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).
В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:
помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Первоначально определение понятия «помещение» было дано в ныне утратившем силу Федеральном законе от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»:
помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ).
Следует отметить, что такое определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Несмотря на это обстоятельство определение, которое было дано в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», наиболее полно и правильно отражало понятие помещения и оно по смыслу подходит не только к помещениям, расположенным в жилых домах, но и ко всем иным помещениям.
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем его применение для официального толкования понятия помещения или для использования как законодательства, применяемого по аналогии, более недопустимо.
Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:
- Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
- Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.
ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.
Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).
Можно ли будет прописаться в 2021 году по новому закону в жилом строении
Согласно абзаца статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» — дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 268-О: Абзац четвертый статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет понятие дачного земельного участка как земельного участка, предоставленного гражданину или приобретенного им в целях отдыха, с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем либо жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Данное законоположение прямо предусматривает возможность регистрации проживания в жилом доме на дачном земельном участке и с учетом приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации не может рассматриваться как препятствующее регистрации граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях.
С 1 января 2021 года вступают новые правила оформления садовых и дачных домов
В связи с тем, что до 01 января 2021 оформление жилых строений на садовых земельных участках, в отсутствие утвержденных XML-схем, осуществляется с указанием назначения «нежилое», наименований «Садовый дом — жилое строение» либо «Садовый дом» в соответствии с принятым 14.03.2020 решением совместной рабочей группы, то внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости после 01 января 2021 будет являться актуальным, в первую очередь, для правообладателей зданий, расположенных на земельных участках с разрешенным использованием – «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства».
В отношении зданий, расположенных на земельных участках с разрешенным использованием – «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», если Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о назначении здания «жилое», возможно только внесение изменений в отношении наименования объекта недвижимости (при его наличии) – замена наименования либо исключение сведений о наименовании.
Рекомендуем прочесть: Как Приватизировать Квартиру Через Суд Если Один Из Прописанных Против
Изменение функционального назначения нежилого помещения
Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.
Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.
Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.
На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.
Перепрофилирование чаще всего требует:
- изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
- устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
- устройства вентиляции;
- установки технологического оборудования;
- переноса перегородок;
- проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
- ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.
Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:
- заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
- Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
- Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
- Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
- Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
- В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.
Жилое строение и жилой дом: отличие в 2021 году
Проверка документации новостройки перед покупкой квартиры должна включать изучение проектной декларации и разрешения на строительство. Там указывается тип дома, который для большинства городских ЖК обозначен как многоквартирный. Он может быть и блочным, о чем мы писали выше. Может присутствовать формулировка «жилая застройка», но это не отменяет требования указать строение (корпус) как многоквартирное.
Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст.1 п.5; ст.
85 п.3 Земельного кодекса РФ, ст.1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить, что либо, на земельном участке, – застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.
ФЗ « О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд….» устанавливает: Статья 3. Основные понятия используемые в настояшем Федеральном законе: Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения жилого дома, садового дома, хозяйственных построек. 2) садовый дом- здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд; Статья 23.
Теперь собственники должны заказать подготовку технического плана кадастровым инженерам. Оформление дома не просто обходится дороже, и вместо 350 рублей собственникам придется отдать шесть — семь тысяч рублей. Самое главное, для регистрации жилого дома на дачной земле теперь нужно разрешение на строительство .
Его у владельцев дачной земли нет. Вместо жилого дома регистрируют жилое строение Единственный возможный путь для них в сложившейся ситуации — регистрировать построенные на дачных участках капитальные жилые дома как жилые строения. «На дачной земле разрешено строить жилые дома и жилые строения. И если для регистрации жилого дома нужно разрешение на строительство, то для оформления дачного строения оно не требуется, — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.
В том случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения – факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства. Конституционный Суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч.1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания. Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.
До 2021 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.
Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.
Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.