Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Общие основания перехода права собственности на товар по ГК РФ
Гражданское законодательство регулирует переход собственности на товар новому владельцу, если стороны не прописали это условие в договоре. В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ покупатель становится владельцем груза в момент его передачи продавцом.
Факт передачи груза отражается в акте приемки, УПД. Подписи сторон подтверждают свершение операции по передаче товара (Определение ВС РФ от 04.02.2016 № 303-ЭС15-14545).
Данная схема по ГК РФ напоминает передачу продукции по договору купи-продажи. Это стандартная процедура для многих сделок, за исключением операций с недвижимостью.
Товар передается новому собственнику в месте продажи, если стороны не разработали собственные условия в договоре. Если же доставка осуществляется по согласованию сторон с помощью компании по грузоперевозкам, то право владения товаром активизируется в момент передачи партии первому перевозчику (п. 1 ст. 224, п. 2 ст. 458 ГК РФ).
Если поставщик самостоятельно перевозит груз, то передача происходит в точке приемки (п. 1 ст. 224, абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК РФ).
Стороны вправе прописать собственный порядок перехода продукции в новое владение в контракте, если их не устраивают общие правила по сделке.
Как прописать момент перехода в договоре купли-продажи?
В законодательстве указано, что переход права собственности может быть оформлен как на основании Гражданского законодательства, так и прописан в договоре.
Момент перехода груза во владение покупателю указывается в договоре:
- После фиксации сделки в актах передачи.
- После заключения обязательств.
- После перечисления денежных средств. В этом случае покупатель становится владельцем товара в момент поступления денег на расчетный счет поставщика или передачи наличных средств.
- После полного предоставления всей партии товара, если отгрузка совершалась поэтапно в течение определенного периода, например, 3 месяца.
- Если используются услуги по грузоперевозке, то стороны могут отразить возникновение собственности не в момент отгрузки перевозчику, а в момент принятия товара покупателем.
По согласованию сторон передача прав собственности может происходить и в ином порядке.
Отдельно следует поговорить о ситуации, когда покупатель сам забирает продукцию на производстве поставщика. Что об этом говорится в законе?
Договор продажи предприятия
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора — продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования.
Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК).
Но, кроме того, предприятие — это живое, приносящее прибыль предпринимательское дело, которое включает клиентуру, репутацию, коммерческие, технологические секреты, рынки сбыта и т.п. Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым предприятием обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым нематериальным элементом предприятия, который может быть отчужден только при продаже предприятия в целом.
Таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным правовым режимом.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такой лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).
В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.
Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия. Удостоверение состава предприятия достигается путем проведения его полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация необходима для проверки фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описания основных признаков и определения текущего состояния. Кроме того, это один из способов оценки состава предприятия. Аудиторская проверка предприятия преследует цель установить соответствие финансовой отчетности предприятия предусмотренным критериям, а совершенных им хозяйственных операций — требованиям законодательства. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.
Бухгалтерский учет у продавца
В бухгалтерском учете организации-продавца одним из обязательных условий признания дохода (выручки) от реализации товаров является переход к покупателю права собственности на товар (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). Поэтому выручка должна быть отражена в учете на дату оплаты товара. Конечно, при соблюдении прочих условий признания выручки.
До этого момента отгруженные товары, право собственности на которые еще не перешло к покупателю, списываются со счета 41 на счет 45 «Товары отгруженные». На дату оплаты товара (то есть на дату признания выручки от реализации этих товаров) их стоимость со счета 45 списывается в дебет счета 90 «Продажи».
Пример 1. ЗАО «Прима» (поставщик) и ООО «Весна» (покупатель) заключили договор поставки. В соответствии с договором продавец 29 сентября 2006 г. отгрузил покупателю партию косметической продукции. Стоимость этой партии товаров — 118 000 руб. (НДС не учитываем).
Себестоимость товаров составила 75 000 руб. ООО «Весна» оплатило указанные товары 15 октября 2006 г. По условиям договора право собственности на товары переходит от поставщика к покупателю после оплаты. ЗАО «Прима» признает доходы и расходы методом начисления.
Право собственности по договору строительного подряда
При выполнении работ по договору строительного подряда изначально право собственности на возводимый объект будет принадлежать застройщику — лицу, обладающему правами на земельный участок, на котором ведется стройка (п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). При реконструкции либо ремонте объекта недвижимости застройщику уже принадлежит право собственности на объект.
Все остальные участники строительного процесса (обычная цепочка: застройщик — технический заказчик — генеральный подрядчик — субподрядчики) вкладывают свои материальные и трудовые ресурсы в возведение (при новом строительстве) либо физическое изменение (при реконструкции или ремонте) объекта недвижимости, который им по праву собственности не принадлежит и принадлежать не будет.
В собственности подрядчика на строительной площадке находятся лишь приобретенные им материалы, которые он еще не вложил в дело. Как только бетон залит в котлован или гвоздь забит в стену, материальные ценности подрядчика и его трудовые ресурсы становятся имуществом, принадлежащим уже застройщику, но пока ему не переданным.
Риск случайной гибели и СМР
Подрядчик вплоть до передачи результата несет риск случайного повреждения или гибели созданного им имущества (п. 1 ст. 705 ГК РФ). Но, как говорилось ранее, у каждого имущества должны быть фамилия, имя и отчество. Другими словами — должно быть конкретное физическое лицо, отвечающее за его сохранность. И это будут фамилия, имя и отчество того сотрудника, подрядчика (начальника участка, прораба, мастера, бригадира и т.п.), которому организацией доверено непосредственное руководство работами по данному объекту (договору) и который имеет право подписывать от ее имени всю документацию (как техническую, так и финансовую) по объекту.
Передача результата работ заказчику (в роли которого может выступать генеральный подрядчик, технический заказчик либо непосредственно застройщик) означает и передачу ему риска случайного повреждения или случайной гибели построенного (отремонтированного) имущества.
Таким образом, подписанием акта приема-передачи результата выполненных работ представитель заказчика подтверждает и принятие ответственности за сохранность этого результата, т.е. созданного или отремонтированного имущества. Со сдавшего результат работ (то есть передавшего имущество) представителя подрядчика (компании-подрядчика) ответственность, следовательно, снимается.
И если до подписания приемопередаточного акта все проблемы по сохранности имущества были головной болью подрядчика, то после его оформления эти проблемы должны волновать исключительно заказчика.
Но нам хотелось бы обратить внимание на не всегда верно понимаемые некоторыми судами или судьями различия и сходства между гражданским и налоговым законодательством.
Напомним: институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное НК РФ не предусмотрено (п. 1 ст. 11 НК РФ).
Особого порядка принятия заказчиком к учету выполненных для него подрядчиком строительно-монтажных работ ни первой, ни второй частями НК РФ не установлено. Следовательно, заказчик не то что имеет право, а обязан в этом случае при принятии результата выполненных работ руководствоваться нормами ст. 705 ГК РФ — принять результат выполненных подрядчиком СМР вместе с риском (ответственностью) за их последующую сохранность. И только в этом случае он имеет возможность принять к вычету предъявленный подрядчиком НДС.
Не принимая на себя риски (ответственность), заказчик подписанием акта подтверждает только объем выполненных строительно-монтажных работ и их договорную стоимость за соответствующий отчетный период, но не принимает результат выполненных работ.
Оплатив выполненные фактически подрядчиком работы (не приняв их результат), заказчик, по сути, производит предварительную оплату. Но не в какой-то общеабстрактной сумме — 50% (или сколько-то еще) от цены договора, а в конкретной — фактической стоимости выполненных работ за прошедший отчетный период.
И вот после оплаты выполненных работ на основании счета-фактуры от подрядчика на полученный аванс заказчик сможет вполне законно принять к вычету перечисленный НДС. Но только не как налог по принятым СМР (п. 5 ст. 172 НК РФ) и перечисленной частичной оплате в счет предстоящего выполнения работ (п. 9 ст. 172 НК РФ).
Признание дохода от даты, установленной в договоре
Свое мнение по данному письму Минфин комментирует следующим образом: пункт 1 ст. 39 НК РФ о работе и услугах организаций или ИП предусматривает, что продажа товаров или услуг осуществляется так.
Реализация продукции до полного утверждения абсолютного право обладания лица Н от лица К производится, начиная от оплаты лицом К для лица Н до окончательного утверждения договора о правах собственности. Это является юридическим фактом, подтверждающим абсолютное право на продажу товаров или каких либо услуг, лицом Н. Таким образом, отгрузка товара и переход права собственности на него здесь обычно совпадают.
Согласно пункту 2 статьи 39 НК, устанавливаются место и дата реализации товаров (или каких-либо услуг). Таким образом, выплаты налогов со стороны, приобретающей товар, начинается после утверждения прав собственности на этот товар, организацию или услуги.
Статья 271 НК РФ, в свою очередь, сообщает о следующем. Если же в договоре поставок вписан переход права собственности при поставке товара в момент его получения лицом Н от лица К, то доход от него и, соответственно, налог начисляются со дня прибытия товара на территорию лица Н.
Переход права собственности на оборудование
В договоре можно прописать условие о том, что право собственности и риск случайной гибели или порчи оборудования переходит от Поставщика к Покупателю с момента приемки Покупателем работ по монтажу поставленного оборудования согласно акту приема-передачи выполненных работ (см. образец договора).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым риск случайной гибели товара несет его собственник с момента получения товара.
- См. рекомендацию по теме: Какие риски могут возникнуть у покупателя в ходе исполнения смешанного договора на поставку и монтаж оборудования
- Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
- Рекомендация: Как покупателю согласовать условие о переходе риска случайной гибели товара
«Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым риск случайной гибели товара несет его собственник с момента получения товара.
Положения Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи уточняют: по общему правилу (п. 1 ст.
459 ГК РФ) риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (подробнее см.
В какой момент к покупателю переходят риски случайной гибели или случайного повреждения товара). Однако покупатель и продавец могут своим соглашением установить иной момент перехода риска случайной гибели товара.
Определить специальный момент случайной гибели товара в договоре купли-продажи можно несколькими способами:
- указать иной, чем предусмотрено статьей 458 Гражданского кодекса РФ, момент, после которого продавец будет считаться исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ);
- указать иной, чем предусмотрено в статье 459 Гражданского кодекса РФ, момент перехода самого риска случайной гибели или случайного повреждения товара (например, использовать фразу «Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента…»).*
- Какие условия договора выгодны покупателю
- Покупателю выгодно перенести момент перехода риска случайной гибели товара до того момента, пока вещь фактически не поступит в его владение или владение указанного им лица.
- Совет
Иногда покупатели считают, что обезопасят себя, если включат в договор такую формулировку: «Риск случайной гибели или случайного повреждения товаров несет та из сторон договора, которая обладала правом собственности на товар в момент случайной гибели или случайного его повреждения». Однако само по себе это условие может оказаться недостаточным. Ведь общее правило, согласно которому право собственности у покупателя возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ), стороны могут изменить в договоре, причем:
- как в пользу продавца: «Право собственности перейдет покупателю после внесения предоплаты». Тогда товар после перечисления оплаты будет еще некоторое время находиться у продавца, а покупатель будет нести риск его случайной гибели или повреждения;
- так и в пользу покупателя: «Право собственности перейдет покупателю после того, как он проверит качество полученного товара». В этом случае право собственности на товар, уже находящийся у покупателя, будет определенное время оставаться за продавцом. При этом покупатель сам будет контролировать состояние товара и условия его хранения, а риски все равно будет нести продавец.
Чтобы привязать момент перехода риска к моменту, когда товар фактически поступит во владение покупателя, нужно включить в договор одно из следующих условий:
- «Все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением товара, переходят на покупателя только после фактической передачи ему товара»;
- «Продавец отвечает за сохранность товара до момента фактической передачи товара покупателю».
Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.
В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.