Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом — пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
С какой целью необходимо разрешение на строительство дома
Допустимые характеристики зданий и строений определяются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Данный правовой акт устанавливает процедуру возведения, независимо от типа объекта. Этот закон и вводит обязательное требование к наличию разрешительной документации. В противном случае, здание будет считаться незаконным. Узаконить его можно, но не всегда — есть свои тонкости и сложности.
Основное назначение разрешения на строительство частного дома (или иного здания) — обеспечение соблюдения строительных норм. Объект, возведенный без учета характеристик местности, материалов, технических норм может стать опасен не только для жильцов, но и для соседних объектов, природы.
Кто вправе выдать разрешение на строительство дома
Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:
- Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
- Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
- Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
Последствия отсутствия разрешения на строительство
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.
Вторичные документы для строительства частного дома
После того, как будут изучены все предоставленные документы для разрешения для строительства частного дома глава администрации должен сформировать постановление о разрешении/отказе. В случае положительного решения будет оформлен паспорт индивидуального жилищного объекта, включающий:
- решение муниципальной администрации о предоставлении разрешения на начало строительных работ;
- документация на право владения земельным наделом;
- копия генплана из градостроительного архива;
- ситуационный план;
- технические условия на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- поэтажные планы, разрезы, фасадные эскизы;
- акт межевания земельного надела с разбивкой построек (схема выноса в натуру).
Особенности получения разрешительных документов на строительство
В процессе подачи документов с Вас не будут взимать какие-либо дополнительные пошлины или платежи. До 2018 года процесс оформления происходит в упрощенной форме. Тогда не нужно было предоставлять проектные документы. Если документы были получены ранее и их срок действия не истек, то переоформление не требуется. После истечения срока годности, нужно переоформлять документы по-новому.
Ситуации, при которых документ может стать недействительным:
- Собственник отказывается от права на земельный участок (по собственной инициативе).
- Аннулируются права собственности на участок земли.
- Расторгается право собственности на недра, без которых невозможна эксплуатация сооружения.
- Принудительно аннулируется право собственности.
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
В каких случаях разрешение не нужно?
С 2018 года стало важным такое понятие, как индивидуальное жилое строительство – ИЖС (т.е. возведение дома не выше трех этажей или 20 метров, который не делится на отдельные объекты). Порядок одобрения его изменился: теперь нужно в определенных случаях уведомлять администрацию о строительстве, а не получать соответствующее разрешение. Однако сначала поговорим о ситуациях, когда никакого разрешения на строительство не нужно вообще.
Согласно статье 51 Градостроительного Кодекса РФ это:
- возведение вспомогательных и хозяйственных построек;
- возведение построек, которые не относятся к объектам капитального строительства;
- ремонт или несущественная реконструкция частного дома;
- возведение гаража не для использования в предпринимательской деятельности;
- строительство на участке, предоставленном для садовой (дачной) деятельности.
Проект дома и паспорт
Если разрешение на строительство нужно получить по полной схеме, а не по упрощенной, понадобится также и проект дома. Это чертеж здания с планом помещений, выполненный в соответствии со строительными и санитарными нормами. Его можно сделать самостоятельно, найти готовый в интернете или заказать в специальной строительной фирме. Если заказчик выбрал конкретного застройщика для возведения дома, проект часто делают в подарок. В среднем его стоимость начинается от 20 тысяч рублей.
Еще один документ – технический паспорт на дом. Он включает полную информацию о строении: описание, этажность, площадь, цель и год постройки. Также в нем отражают схему здания с указанием несущих конструкций, инженерных коммуникаций и проемов. Паспорт содержит экспликацию внутренних помещений дома, сведения о проведенных перепланировках и реконструкциях и данные об инвентаризационной стоимости объекта.
Он необходим при любых имущественных вопросах по дому. Для оформления следует обратиться в БТИ по месту жительства. Подать заявку можно лично или через «Госуслуги». В заявлении нужно указать цель подготовки паспорта и приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины (она составляет около 2 тысяч рублей). После подачи документов специалист БТИ приедет на осмотр дома, в результате которого и будет подготовлен паспорт. Срок оформления обычно не превышает двух недель.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
В каких случаях разрешение на строительство ИЖС не требуется?
Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:
- Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
- Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
- Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
- Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
- Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
- В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
- В иных случаях, предусмотренных законодательством.
Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:
- Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
- В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
- В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
- В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.
Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:
- уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
- уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.