Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что это такое — отчуждение имущества?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Есть целый ряд частных случаев отчуждения имущества, которые связаны с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.
«К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства», — поясняет юрист ProLegals Иван Лукин.
Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Иногда допускается и покупка меньшей по площади недвижимости, но при условии, что на счет ребенка или подростка вносится определенная сумма, компенсирующая эту разницу. Воспользоваться средствами можно будет по достижении 18 лет.
Отчуждение совместно нажитого имущества, долевой собственности
Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, отчуждаться оно может только с согласия обоих супругов. «Несоблюдение данного правила может повлечь признание сделки недействительной по иску супруга, без согласия которого произошло отчуждение», — подчеркивает Иван Лукин. Исключение — если между парой был заключен брачный договор, предусматривающий возможность для одного из супругов продавать, менять или другим образом распоряжаться недвижимостью без согласия второго.
Есть нюанс и у сделок с отчуждением имущества в долевой собственности. Если владелец одной из долей решает ее продать, он должен сначала предложить сделку собственникам остальных долей, так как они имеют преимущественное право покупки. Согласия на сделку нужно ждать в течение месяца и только потом выставлять долю в открытую продажу.
Если же право собственности на недвижимость получено по договору ренты, новый владелец не может отчуждать его без согласия рентополучателя.
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Что это такое — отчуждение имущества?
Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др. потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст. 211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).
В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи). В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований.
В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.
Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (ст. 1 ГК РФ), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу.
Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см. ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.
Принудительные варианты
Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:
- Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
- Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
- Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).
Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:
- Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
- В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
- Для государственных или муниципальных нужд.
- В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
- Реквизиция или конфискация собственности.
- Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Каким образом может происходить отчуждение
Такие понятия, как купля-продажа, дарение, мена, принудительный выкуп, объединяет один термин – отчуждение. Поскольку при всех этих операциях имеет место переход права собственности. Основанием для такого перехода служат договоры:
- купли-продажи – продавец и покупатель подписывают купчую, которая предполагает передачу денег;
- обмена – участники заключают соответствующий договор, в нем каждая сторона является одновременно продавцом и покупателем, так как один объект продается по цене другого;
- дарения – путем оформления дарственной даритель безвозмездно передает свое имущество в собственность третьему лицу;
- конфискации в пользу государства (в этом случае отчуждение происходит не на основании сделки, а по решению суда).
В некоторых случаях требуется получение согласия на продажу имущества от других лиц. Такой документ необходим, если:
- Недвижимость или часть ее принадлежит гражданину, младше 18-ти лет. Перед сделкой потребуется разрешение от опекунского совета. Его дадут только в том случае, если ребенку будет выделена равная доля отчуждаемого имущества в другом объекте недвижимости. Если подростку исполнилось 14 лет, то помимо разрешения из опекунского совета потребуется его отказ от собственности.
- Отчуждаемая недвижимость находится в частной собственности, и была она приобретена в браке. В этом случае имущество принадлежит обоим супругам и может быть передано другому лицу только с согласия мужа или жены.
Если в этих случаях согласие не было получено, то сделку могут признать недействительной в судебном порядке.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
При отчуждении имущества, на праве собственности принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо соблюдение правил, которые указаны в статьях 26 и 28 ГК РФ.
Данные правовые нормы определяют степень дееспособности несовершеннолетнего собственника, в зависимости от его возраста.
Так, если несовершеннолетний не достиг возраста в 14 лет, то сделки с его имуществом могут совершать только его родители, усыновители или опекуны. В виде исключения, допускается совершение мелких бытовых сделок самим несовершеннолетним собственником.
Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, то он может совершать сделки, предварительно получив на это письменное согласие своих родителей или других законных представителей.
Таким образом, процесс отчуждения имущества представляет собой действия со стороны собственника, направленные на передачу прав на имущество другому лицу. При этом отчуждение может быть произведено как возмездно, так и безвозмездно.
По общему правилу, процесс отчуждения свидетельствует о свободном волеизъявлении собственника, однако, закон предусматривает ряд исключений и обязывает совершить такие действия под принуждением.
Кроме отчуждения имущества, существуют и другие способы прекращения права собственности на имущество. Например, отказ от имущества, утрата имущества и так далее.
Принудительное и добровольное отчуждение
Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:
- Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
- Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
- Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
- Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.
Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.
Итак, отчуждение объектов может быть добровольным и понудительным. При добровольном отчуждении владелец самостоятельно распоряжается земельным наделом и строением, при понудительном собственность изымается в установленном законом порядке, причем лицо вправе претендовать на компенсацию и временное пользование имуществом.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.