Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В целом по России кадастровая стоимость должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет, а по Москве и Санкт-Петербургу – каждые два года. Если цены на недвижимость в регионе снизились на треть и более, то могут сделать переоценку кадастровой стоимости вне графика.
Расходы на оформление справки
Если 5-дневный срок получения электронной выписки не устраивает, прибегают к платному сервису, более удобному и быстрому. Расходы на подготовку выписки зависят от выбранного способа получения.
| Способ получения | Примерная стоимость, руб. |
|---|---|
| Выписка на бумажном носителе | 750,00 |
| Электронная выписка через платный сервис | 300,00 |
| Выписка через сайт Росреестра | 250,00 |
| Доставка курьером на дом заказчику | 500,00 |
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость – дополнительная характеристика карты. У каждого вида недвижимости, будь то частный дом или квартира, есть своя кадастровая стоимость. Кадастровая оценка объекта проводится по определенной системе, которую разработала кадастровая палата РФ. Важно! Кадастровая стоимость обновляется регулярно. Минимум один раз в три-пять лет проводится очередная уточняющая кадастровая оценка. Если проверку стоимости вы проводили более чем три-пять лет назад, используйте кадастровый номер вновь и получите актуальные данные.
Кадастровый номер по адресу
Уникальная информация об объектах недвижимости, которую содержит кадастровой паспорт и позволяет получить единый государственный реестр (поиск объекта можно провести в режиме онлайн круглосуточно):
- Кадастровый номер имущества – набор цифр, отражающий сведения об участке, кадастровом округе и районе, территориальном квартале территории российского региона.
- Кадастровый номер по месторасположению (используется физический адрес объекта). Единый государственный реестр позволит узнать сведения про земельный участок, если указать фактическое месторасположение интересующей недвижимости.
Бумажная справка ЕГРП (особенности получения)
Онлайн формат обращения не всем удобен, да и электронный формат исключительно информативный. В некоторых ситуациях требуется только бумажный вариант документа. Заказать его оформление можно прямо на платформе Росреестра, указав свое желание на этапе формирования запроса. Тогда при сборе информации документ оформят и в бумажном эквиваленте. Направят его к заявителю любым удобным способом:
на почтовый адрес заявителя;
на адрес ближайшего МФЦ.
Хоть у документа и нет фиксированного срока действия, со временем справка все равно может потерять свою актуальность, потому пользоваться полученными сведениями желательно сразу же после получения. Возможность изменений настолько высока, что некоторые пользователи, пытаясь узнать кадастровый номер что получила недвижимость, используя адреснедвижимости заказывают срочное оформление выписки. Срочная выдача такого документа оформляется не только онлайн, но и в отделении МФЦ.
Как выглядит кадастровый номер
Идентификатор имеет числовое выражение в диапазоне цифр от 0 до 9. При этом, числовая комбинация имеет четыре раздела, разделенные двоеточием ХХ:НН:СССССС:АА
- Значение ХХ указывает на принадлежность к округу, при этом каждый округ имеет свое значение, в соответствии с федеральным делением территории. Например, 50 – это Московская область.
- Значение НН указывает на значение территориального деления внутри округа. Как правило, это равнозначно территориальному делению внутри одного субъекта федерации.
- Значение СССССС указывает на код кадастрового квартала. Внутри территориального деления есть разбивка по кварталам, которая чаще всего совпадает с внутренним территориальным делением.
- Значение АА указывает на порядковое число конкретного объекта недвижимости.
Нормативное регулирование
Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.
- Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
- Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
- Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
- Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.
Выделение доли детям — обязательная процедура при покупке жилья с привлечением материнского капитала. Передачу собственности оформляют через договор дарения либо через соглашение о выделении доли. Оба варианта равноценны с юридической точки зрения, но первый более понятен.
Особенности процедуры:
- Если квартира принадлежит одному человеку, выделение оформляется в простой письменной форме.
- В случае с долевой собственностью необходимо нотариально заверить сделку.
- Если недвижимость оформлена как совместная собственность, сначала выделяют доли супругов, затем — детей. Обе сделки заверяют у нотариуса.
- Дети старше 14 лет участвуют в процедуре лично, представителем ребенка младше этого возраста выступает один из родителей.
В законе не обозначен рекомендованный размер доли ребенка, которая должна быть выделена при покупке жилья за материнский капитал. Можно отталкиваться от нормы жилой площади, указанной в ЖК РФ, — 12 квадратных метров.
Определяя размер доли ребенка, учтите, что для последующей продажи недвижимости понадобится разрешение органов опеки. Согласно законодательству, несовершеннолетних запрещено переселять в квартиру с худшими условиями проживания и меньшей площадью.
Интерес проявляется в момент совершения сделки с долей в квартире. Сведения могут быть интересны не только собственнику, но и третьим лицам. Прежде всего покупателю, арендатору, одаряемому, кредитору и остальным дольщикам в доме. Особенно если нужно определить права и обязанности совладельцев квартиры.
Мнение экспертаАлександр ФомичевЮрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Необходимость узнать о доле возникает в случае:
- Покупки квартиры или доли – несовершеннолетних, недееспособных, осужденных, военнослужащих и т.д.
- Аренды/найма части жилья – доля выделяется в виде комнаты, иначе сделка невозможна.
- Оформления регистрации (прописки).
- Дарения доли родственнику.
- Завещания – важно отделить наследуемую часть от остальных долей в праве собственности на квартиру.
- Ипотеки/кредита – обязательным условием является физическое выделение доли (комната).
*/ – ипотечная ссуда выдается на выкуп «последней» доли в квартире, поэтому в интересах собственника предоставить банку всю информацию.
- Расчета коммунальных платежей, налогов, сумм на капитальный ремонт.
- Обновления сведений – некоторые люди владеют долей, но вспоминают об этом лишь много лет спустя.
Итак, вы хотите узнать о своих правах на квартиру. Разберемся, куда нужно обращаться и как выглядит документ с нужной информацией.
Кaк yзнaть кoмy пpинaдлeжит yчacтoк зeмли, знaя eгo кaдacтpoвый нoмep
Oбpaщaяcь к чинoвникaм c пpocьбoй oпpeдeлить coбcтвeнникa зeмли, нeдocтaтoчнo пpocтo пpийти в yчpeждeниe и ткнyть в oпpeдeлeннoe мecтo нa кapтe. Гpaждaнин, oбpaщaющийcя c зaпpocoм, дoлжeн пpeдocтaвить pяд cвeдeний для пoиcкa. Oднaкo ecли Bы знaeтe тoлькo инициaлы xoзяинa нaдeлa и paздyмывaeтe, кaк нaйти зeмeльный yчacтoк пo фaмилии влaдeльцa, тo вынyждeны Bac paccтpoить — пoлyчить cвeдeния o зeмлe, имeя нa pyкax лишь эти дaнныe нeвoзмoжнo.
Ecть двa cпocoбa пoлyчить инфopмaцию o зeмлeвлaдeльцe:
- yкaзaть aдpec 3У;
- yкaзaть кaдacтpoвый нoмep 3У.
B бoльшинcтвe cлyчaeв yкaзaть aдpec нe пpoблeмa (интepecyющий yчacтoк мoжeт нaxoдитcя пo coceдcтвy, нaпpимep), a вoт нaйти кaдacтpoвый нoмep бyдeт чyть cлoжнee.
Tyт мoжeт вoзникнyть peзoнный вoпpoc: зaчeм тpaтить вpeмя нa пoиcки кaдacтpoвoгo нoмepa, ecли cyщecтвyют вapиaнты, кaк yзнaть кoмy пpинaдлeжит зeмeльный yчacтoк пo aдpecy бecплaтнo и нe пpиклaдывaя дoпoлнитeльныx ycилий?
Дeлo в тoм, чтo yкaзaв кaдacтpoвый нoмep гpaждaнин мoжeт в paзы yпpocтить пpoцecc пoлyчeния нeoбxoдимoй инфopмaции o влaдeльцe 3У.
Участка нет на кадастровой карте
Если ваш объект не отображается на карте, возможны следующие варианты:
- неправильно написан адрес объекта. Например: «Березовая улица» может писаться как через «Ё», так и через «Е»; «6-я Парковая улица» может писаться и «6 Парковая» и «Парковая 6-я» и прочее. Попробуйте в различных вариантах или просто оставьте заявку на обратный звонок, и наши специалисты найдут ваш объект;
- объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет;
- не проведено межевание участка;
- не составлен технический план здания, дома, сооружения и т.п.;
- межевание проводилось не в соответствии с действующим законодательством;
- межевание земельного участка сделано недавно (данные ещё не успели поступить в систему).
Онлайн через Росреестр
Самый простой и доступный способ быстро получить актуальную планировку квартиры — заказать выписку и ЕГРН на сайте Росреестра. Выписка делается за 3 дня и стоит для физических лиц от 300 рублей. Далее мы расскажем, как связана выписка и схема квартиры.
Выписка из ЕГРН на квартиру – это единственный официальный документ, подтверждающий право собственности на квартиру. В нем содержится информация Росреестра о характеристиках объекта (площадь, адрес, кадастровый номер), сведения о собственниках и ограничениях на квартиру, форма собственности.
С 2016 года свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменила именно эта выписка ЕГРН. А с 2017 года отменили выписки ЕГРП и кадастровые паспорта и заменили их на выписку ЕГРН.
Выглядеть это будет примерно как на фото ниже. Однако нередко планировка в выписке имеет только схематичный вид и размеры помещений не содержит.
Как узнать кадастровый номер квартиры в новостройке
Постройка здания завершается введением его в эксплуатацию. Затем создается приемная комиссия чтобы проверить соответствие характеристик объекта с архитектурно-проектной документацией, выданным ранее разрешением на строительство. После этой процедуры необходимо определить на кадастровый учет возведенный многоквартирный дом и отдельно каждое жилое помещение.
Как правило, кадастровый учет построенного дома осуществляется по инициативе застройщика. В новостройке квартиры проходят эту процедуру разными методами:
- после обращения застройщика – если он проводил строительство дома за собственные средства с дальнейшей реализацией жилых квартир гражданам;
- по заявлению граждан – когда они участники долевого строительства.
Когда постановка на кадастровый учет происходит по инициативе застройщика, покупатели квартиры получают готовый пакет документов с кадастровым номером. Поэтому, вопрос как узнать кадастровый номер квартиры перестает существовать.
Второй способ постановки на кадастровый учет долевиками характеризуется некоторыми особенностями – покупается не весь объект, а право требования передачи своей доли в собственность. Реализовать это право возможно после фактического возведения здания, его приёмки и ввода в эксплуатацию. На этапе строительства кадастрового номера не существует.
Внесение поправок в реестр
При обнаружении устаревшей информации и прочих несоответствий, собственнику необходимо позаботиться о внесении изменений в регистрационные и кадастровые документы. Прежде всего, ему самому нужно убедиться в том, что право собственности закреплено правильно, и объект недвижимости присутствует на кадастровом учете. Как правило, с этими сведениями все в порядке, но от ошибок никто не застрахован.
Любые изменения, связанные с собственниками, конфигурацией, площадью квартиры, залоговыми обязательствами, передачей в доверительное управление, подлежат регистрации. Распространенной проблемой является несоответствие фамилий собственника в документе, удостоверяющем личность, и в кадастровых справках. Смена персональных данных влечет за собой также уточнения в ЕГРН — малейшие ошибки и опечатки требуют исправления.
Бывает так, что собственники не учитывают факт обременения на квартиру и выставляют ее на продажу до снятия ограничений — тем не менее, все данные есть в реестре и скрытые факты, с большой вероятностью, станут известны потенциальному покупателю. После решения всех вопросов стоит убедиться, что информация о юридической чистоте недвижимости официально зафиксирована.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.