Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Взыскание долга по аренде в арбитражном суде
Стоит ли обращаться в суд
Если арендатор готов обсуждать варианты разрешения ситуации и искать компромисс — не рекомендуем подавать иск в суд. С большой вероятностью решение будет принято в пользу арендодателя, но у другой стороны может физически не оказаться средств на выплаты по исполнительному листу.
Когда подключать суд
- арендатор не платит, отказывается освобождать помещение и не готов искать компромисс,
- арендатор не выходит на связь,
- арендатор начал судебное разбирательство.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Направление претензии арендатору.
В случае если переговоры не дали никакого результата, следующим шагом стоит составить досудебную претензию и письмо арендатору о расторжении договора. Важно перечислить все те пункты договора, которые нарушил ваш арендатор, дату, с какого момента не поступает оплата и когда вы уведомили его о том, что хотите расторгнуть договор. Также не забудьте указать сумму неоплаченного долга и размер неустойки, которую вы хотите получить, обозначьте сроки, в которые вам должны быть возвращены деньги и когда арендатор должен полностью освободить нежилое помещение и передать ее вам. Отправьте этот документ по почте заказным письмом с уведомлением. Уведомление позволит вам быть уверенным в том, что арендатор получил документ. Это также пригодится вам в суде.
Зачастую, когда человек принимает, какие последствия его ожидают, вопрос достаточно быстро решается. Ведь никто не хочет терять время и нервы на судебные разбирательства. После того как арендодатель осознал все последствия, он собирает свои вещи и возвращает долг. И на этом вся проблема решится.
Если арендаторы не платят и не съезжают, не бояться суда, то какого-то легко способа выселить его мы вам не расскажем. Единственный путь это нанимать адвоката, писать большое количество заявлений и претензий и идти в суд. Если вы думаете, что вам может помочь обращение в полицию, то это не так, у них нет никаких возможностей и полномочий выселять арендаторов.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.
На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.
Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.
Как подготовить и направить претензию арендатору?
Давайте начнет с понятия претензии.
Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.
Обязательные аспекты претензии:
- Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
- Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
- Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
- Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
- Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
- Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
- Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?
Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?
Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором. К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.
При обращении в суд порядок действий следующий:
- Вами составляется исковое заявление.
- Сбор доказательств и документов.
- Подача искового заявления в суд.
- Судебный процесс.
- Вынесение судебного решения.
СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.
Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.
Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).
При обращении в суд, следует знать:
- за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
- квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
- как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.
Односторонняя приемка имущества
При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.
Рекомендация:
- В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
- При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб) - Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
- Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора
В каких случаях следует обращаться в суд
По общему правилу воспользоваться этим правом вы можете при просрочке платежа более двух раз подряд. При предоставлении необходимых документов судья встанет на вашу сторону. После вынесения решения у неплательщика будет десять дней на его обжалование.
Нередко должники просят пойти навстречу и составляют ходатайство об отсрочке или рассрочке выплаты задолженности. Суд может признать следующие причины уважительными:
- Тяжелая болезнь, нахождение в стационаре и необходимость дорогостоящего лечения.
- Отсутствие другого жилья у стороны.
- Потеря работы.
- Рождение ребенка, появление нетрудоспособного члена семьи.
Уважительные причины подкрепляются доказательствами. Это может быть справка с биржи труда, медицинские документы, свидетельства о рождении детей.
Таким образом, задолженность по арендной плате – нарушение условий договора, который можно расторгнуть в добровольном или судебном порядке. Для обращения в суд оформите исковое заявление с изложением обстоятельств дела. Сделать это можно в печатном бумажном или электронном варианте. После рассмотрения назначается дата заседания, на котором должны присутствовать стороны.
Как действовать арендодателю, если жилец не платит деньги за найм?
Самый просто способ решить проблему – это пойти навстречу арендатору и предоставить ему отсрочку платежей. Лучше всего, зафиксировать достигнутую договоренность документально и у юриста.
Когда жилец уходит от ответа и отказывается съезжать, то решение может быть только одним – действовать согласно простой инструкции:
- Составить и направить жильцам досудебную претензию. Следует отправлять документ по почте с уведомлением.
- По завершению срока, который был отведен арендатору на исполнение претензии, у владельца жилья возникает право на одностороннее расторжение соглашения аренды.
- После расторжения договора, принимается решение о выселении жильца и судье имущества, оставленного в помещении.
Когда квартира освобождена, у владельца жилья возникает право взыскать долги по арендной плате через суд. Для этого, необходимо обратиться с исковым заявлением и дождаться решения судебной инстанции. К обращению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованность претензий арендодателя.
Как получить арендную плату с арендатора
Взыскать арендную плату можно не расторгая договор аренды. При этом стоит учитывать, что законодатель считает невнесение арендной платы настолько серьезным нарушением со стороны арендатора, что предоставляет арендодателю право расторгнуть в суде договор аренды, по которому арендатор не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).
В данном случае решение расторгать договор аренды или нет остается за собственником помещения. Взыскание задолженности по договору аренды производится собственником, который сдает в аренду имущество.
Этим имуществом могут быть любые объекты — здания, земля, предприятия, транспорт, которые не теряют своих натуральных свойств в эксплуатации.
Таким образом, собственник может обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности:
- по договору аренды нежилого помещения;
- по договору аренды офиса;
- по договору аренды квартиры;
- по договору аренды земельного участка;
- по договору финансовой аренды (лизинга);
- по договору аренды транспортного средства.
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.