Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:
- аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
- сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
- в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.
Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- соглашение о задатке;
- расписка о получении денег.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Получите квартиру и подпишите передаточный акт
Если в договоре не указано иначе, квартира переходит к вам в собственность после подписания передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтверждает, что вы получили квартиру в надлежащем виде и без долгов
Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ.
Передаточный акт можно составить в любой форме, но в нем обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, данные продавца и покупателя;
- полное описание квартиры;
- доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
- основание для передачи квартиры;
- упоминание об отсутствии взаимных претензий;
- дата и подписи.
После подписания передаточного акта квартира полностью переходит к вам и становится вашей собственностью.
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Составление предварительного договора купли-продажи квартиры
Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи. Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.
Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки. Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.
В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра. В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор.
Как выбрать правильное жилье?
Перед тем, как искать подходящую квартиру, покупатель должен четко определиться со всеми своими потребностями, потому что только четкое видение конечного результата поможет застраховать человека от приобретения жилья, которое не в полной мере отвечает запросам.
Помимо прочих параметров недвижимости, отдельного рассмотрения заслуживают такие вопросы, как:
-
Отсутствие или наличие балкона/лоджии (причем многие ищут варианты с размещением лоджии на южной стороне);
-
Наличие удобной парковки и обустроенной площадке для детей;
-
Допустимый уровень шума (допустимо ли наличие автомагистрали под окнами, пр.);
-
Удаленность автобусных остановок и метро, объектов социальной и бытовой инфраструктуры (школы, поликлиники, супермаркеты).
Что нужно знать о приобретаемой квартире
Если покупатель и продавец решили отказаться от участия посредников в сделке, необходимо внимательно изучить все юридические аспекты и отношение продающей стороны к самому жилищу. В качестве продавца могут выступать:
-
Хозяин, который имеет квартиру в своей полной собственности;
-
Представитель собственника (по нотариально заверенной доверенности);
-
Совладельцы со своими долями собственности этого жилья;
Как покупать квартиру на вторичном рынке: план действий
При ориентации на недвижимость вторичного рынка, стоит учитывать соответствующие положительные стороны такого жилья, а именно:
- покупатель сразу становится собственником готового жилья;
- самостоятельный выбор подходящей покупателю инфраструктуры;
- возможность выбора цивилизованных, не подверженных социальной девиации соседей.
Основной привлекательной для покупателей чертой подобного жилья выступает немаловажная возможность вселиться в квартиру сразу после покупки.
Существует и так называемая «вторая сторона медали», в виде недостатков жилья вторичного рынка, выражающаяся невозможностью предвидеть все «сюрпризы» подобных объектов.
Опытные специалисты рынка недвижимости могут дать некоторые дельные советы. Во-первых, не следует заключать сделку без внимательного осмотра квартиры.
Предварительный осмотр квартиры. Внешний осмотр
Для начала следует осмотреть придомовую территорию и оценить общее состояние дома: насколько благоустроен дом, есть ли на территории двора спортивные и детские площадки, газонные части, высажены ли деревья, имеются ли лавочки, участки для парковки автомобилей, общее состояние чистоты.
Неприемлемый вид, засоренность двора, – предпосылки того, что вам придется жить с представителями не самого порядочного и культурного контингента населения.
Кроме того, такое состояние двора демонстрирует добросовестность отношения управляющих и административной части дома (кооператива) к выполнению своих непосредственных обязанностей. Если дом старый, то стоит присмотреться к его стенам (есть ли на них трещины), состоянию и ухоженности балконов.
Внимательно изучите подъезд изнутри, обратите внимание на лестничные пролеты, наличие и состояние мусоропровода. Лифт должен быть исправным, не должно быть следов стекания воды по стенам, что само по себе является свидетельством аварийного состояния крыши.
Не лишним будет проведенная с жильцами беседа на предмет давности проведения ремонтных работ по общедомовым коммуникациям.
Сам осмотр квартиры производится последовательно в следующем порядке:
- Планировка квартиры. Внимание уделяем признакам перепланировки квартиры, но проще всего будет провести сверку плана жилплощади с реальными фактическими данными. При условии, что перепланировка была проведена, однако, не прошла процедуру узаконивания, регистрация сделки будет невозможной. Если подобная квартира уж сильно пришлась «по душе», то покупку стоит отложить, предоставив продавцу определенный промежуток времени, чтобы узаконить перепланировку;
- Потолок и стены. Обращаем внимание на толщину стен, так как это определяющий фактор для их шумо- и теплоизоляции. Смотрим на состояние обоев: не отслоены ли они, нет ли на их поверхности грибка, плесени, являющихся свидетельствами сырости (распространенный атрибут для квартир на первых этажах и угловых квартир);
- Если в ваших планах оставить окна и межкомнатные двери, стоит также уделить внимание и их состоянию;
- Оцениваем коммуникации дома. Данный момент предполагает тщательный подход, так как в случае возникновения проблем после приобретения квартиры, без помощи узких специалистов и затрат существенной суммы для проведения ремонтных работ вам не обойтись. Во избежание вышеуказанных проблем, проверяем на предмет сырости под ними трубы и стояки, оцениваем напор воды, качество слива воды, ее цвет. Важный момент – качество работы вентиляции и газового оборудования;
- Немаловажный фактор – вид из окна, который должен оставлять хорошие визуальные впечатления, создавать психологический комфорт.
Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.
Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.
Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.
Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.
Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:
Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.
Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.
Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.
Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:
Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.
Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.
Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.