Сделки с долевой собственностью упростили: нужно ли оформлять сделку нотариально

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью упростили: нужно ли оформлять сделку нотариально». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Особенности выделения долей

Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.

Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.

В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.

Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.

Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

• они приобретают квартиру у единоличного продавца;
• собираются владеть жильем на правах общей собственности.

А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

• время и место совершения сделки;
• данные продавца и обоих супругов-покупателей;
• подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
• стоимость квартиры;
• способ и порядок оплаты;
• срок проведения сделки;
• права и обязанности продавца и покупателей;
• порядок разрешения споров;
• количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

• его наименование;
• местонахождение;
• описание, достаточное для идентификации этого предмета;
• указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом договора об ипотеке может быть и недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке, строительство которого не завершено. В соответствии со ст. 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Не может стать самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

При продаже доли в ООО другому участнику также можно следовать приведенной выше инструкции, исключив Шаг 2 и необходимость представления документов, подтверждающих соблюдение права преимущественной покупки.

Если уставом ООО предусмотрена необходимость получения согласия других участников в этом случае, то правила о получении согласия действуют аналогичные, как и при отчуждении доли в обществе с ограниченной ответственностью третьему лицу.

С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).

Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.

В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов, напоминает газета. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. На договора дарения, например, новый закон не распространялся.

Согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Совет Федерации одобрил закон, согласно которому переход долей недвижимости от одного владельца к другому нужно будет оформлять нотариально. Предполагается, что это поможет обеспечить юридическую чистоту сделок и даст возможность эффективно бороться с квартирным мошенничеством, сообщает «Российская газета».

В России существует немало схем, которые используются мошенниками. Например, постороннему человеку дарится доля от доли в недвижимости, то есть, микродоля. Владелец микродоли перестает быть посторонним лицом в квартире, а позже на него можно оформить и всю долю, минуя нотариуса и не оповещая других собственников.

Теперь считается, что обязательное нотариальное заверение договоров ипотеки жилья, находящегося в долевой собственности, вызывало необоснованное обременение для граждан в виде оплаты нотариальных услуг при заключении таких договоров, а также при каждой реструктуризации ипотечного кредита, в том числе в рамках механизма «ипотечных каникул».

Нотариальное удостоверение обеспечивает участникам сделки доказательную базу, необходимую для защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств. Поэтому если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Положениями статьи 433 ГК РФ определено, что договор, который должен быть обязательно зарегистрирован, считается заключенным с даты прохождения такой процедуры и без неё считается ничтожным. Судья вправе наложить обязанность по регистрации сделки, когда:

Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, предусмотрены положениями статьи 163 ГК РФ. Это случаи, прямо установленные законом либо соглашением сторон. Участники договорных обязательств вправе сами определять важность такого действия, даже если его проведение не требуется в соответствии с нормами права. Нотариальный работник не может отказать в оформлении любой гражданско-правовой сделки, которая не противоречит требованиям законодательства. Надо отметить, что несоблюдение требуемого формата для совершаемых операций влечет их ничтожность, то есть не возникновение правовых последствий их проведения.

НК РФ). Показать примеры ↓ Пример №1: У Оксаны и Василия имеется квартира в Москве, где у каждого доля по 1/2 (долевая собственность). Они продают квартиру Дмитрию за 6 млн р. В их случае нотариус обязателен. За составление договора нотариус взял с них 5 400 р., а за его удостоверение — хоть 0,5% * 6 млн = 30 000 р., нотариус взял только максимальные по закону 20 000 р.

• Недействительная сделка купли продажи квартиры
• Договор купли продажи квартиры, образец 2021
• Договор купли продажи доли квартиры образец 2021 скачать росреестра
• Актуальный на 2021 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры
• Документы в Регистрационную палату(Росреестр)
• Дарите квартиру правильно: важные нюансы договора дарения

Список стран-участниц Гаагской конвенции 1961 года (при выезде в эти страны требуется проставление на документах штампа «Апостиль»:
Антигуа и Барбуда Италия Сейшельские острова
Аргентина Кипр Сент-Кристофер и Невис
Армения Лесото Словения
Багамские острова Лихтенштейн США
Беларусь Люксембург Суринам
Белиз Маврикий Тонга
Бельгия Македония Турция
Босния Герцеговина Малави Фиджи
Ботсвана Мальта Финляндия
Бруней Даруссалам Маршалловы острова Франция
Великобритания Нидерландыа ФРГ
Венгрия: Норвегия Хорватия
Греция Панама Швейцария
Израиль Португалия Япония
Испания Свазиленд
Список государств, для которых не требуется апостиль:
Республика Албания Латвийская Республика
Алжирская Народная Демократическая Республика Литовская Республика
Азербайджанская Республика Республика Молдавия
Республика Армения Монголия
Республика Белоруссия Республика Польша
Республика Болгария Румыния
Венгерская Республика Словацкая Республика
Социалистическая Республика Вьетнам Республика Таджикистан
Грузия Тунисская Республика
Республика Казахстан Туркменистан
Киргизская Республика Республика Узбекистан
Республика Кипр Украина
Китайская Народная Республика Чешская Республика
Корейская Народно-Демократическая Республика Эстонская Республика
Республика Куба Государства образовавшиеся на территории бывшей СФРЮ

1 Могу ли я сам перевести документ и заверить свой перевод у нотариуса? Ответ: Нет, не можете, т.к. в данном случае вы являетесь заинтересованным лицом, а это противоречит законодательству.
2 Что подразумевается под нотариальным заверением перевода?
Ответ: Нотариус заверяет не сам перевод, а только подпись переводчика. В соответствии со ст. 80 Основ законодательства о Нотариате нотариус не удостоверяет фактов, изложенных в документе а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом. Переводчик своей подписью подтверждает точность перевода и с этого момента несет уголовную ответственность за заведомо ложный перевод. Нотариус заверяет подпись человека, известного ему как переводчик и личность которого им установлена. На практике встречаются случаи, когда нотариус может отказать переводчику в заверении его перевода, если нотариус этому переводчику не доверяет.
Нотариус может самостоятельно заверить перевод, в том случае, если он сам владеет языком перевода.
3 Обязательно ли заверять перевод у нотариуса?
Ответ: Нет, не обязательно. Нотариально заверенные переводы требуются при предоставлении в официальные учреждения (ОВИР, Пенсионный фонд, ЗАГС). Многим организациям достаточно заверения подписью переводчика и штампом бюро переводов.
4 Зачем подшивать перевод к оригиналу?
Ответ: Это необходимо для придания переводу юридической силы. Ведь нотариус заверяет только подшитый перевод. Расшивать документ и перевод ни в коем случае нельзя! Если перевод подшит к оригиналу, то можно нотариально заверить копию перевода и сдать именно ее, а оригинал с переводом останется у Вас.
5 Почему для перевода паспорта необходимо делать ксерокопии всех страниц, даже пустых, и переводить все?
Ответ: Таково требование законодательства. Раньше вполне допускались переводы не всех страниц паспорта, а только тех, на которых имелись записи. В последнее время требования к оформлению паспортов значительно ужесточились. Неправильно оформленные переводы паспортов в инстанциях не принимают.
6 Мне нужно заверить нотариально копию доверенности, присланной из США. Но нотариус отказался это сделать. Почему?
Ответ: Нотариус поступил правильно, т.к. он имеет право заверять копии только тех документов, которые составлены на государственном языке его страны (на русском, в нашем случае). Поэтому следует сначала перевести доверенность, заверить перевод нотариально, а потом только заверить копию оригинала и перевода.
Нотариальное заверение, апостиль, консульская легализация
Если Вы выезжаете за границу на ПМЖ, по работе или по каким-либо другим причинам, то следует очень внимательно отнестись к подготовке документов для поездки.
Во-первых, решите, возьмете Вы оригиналы или копии (российские паспорта, например, нельзя вывозить за пределы государства).
Во-вторых, чтобы документы были приняты официальными органами в другой стране, понадобится их легализация: консульская или упрощенная (апостилирование) — тип легализации зависит от страны
Для стран-участниц СНГ по Минской Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22 января 1993г. не требуется ни апостилирование, ни легализация (если в одну страну СНГ предоставляются документы из другой страны СНГ).
В-третьих, процесс легализации может подразумевать и перевод документов, а значит необходимо все делать заранее, т.к. и перевод, и легализация занимают определенное время.
В-четвертых, не все документы подлежат легализации: штамп «Апостиль» проставляется только на определенные документы (как на подлинниках официальных документов, так и на копиях, засвидетельствованных в нотариальном порядке) — с этим тоже следует определиться заблаговременно.
В бюро переводов «Аврора» для Вас специалисты подготовят переводы документов под нотариальное заверение, апостиль или консульскую легализацию (в таких случаях требуется особое оформление).

При регистрации сделки госрегистратор проверяет получение нотариально удостоверенного согласия супруга, если данное требование прописано на законодательном уровне. В то же время отсутствие такого согласи�� не признается основанием для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета или регистрации прав.

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не ��благаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Если недвижимость приобретается в долевую собственность, с августа 2021 года в большинстве случаев не придется проводить такую сделку через нотариуса. Речь как о договорах купли-продажи, так и о других случаях передачи права собственности, будь то мена или дарение. Участники долевой собственности с 1 августа 2021 года смогут отчуждать объект недвижимости новым владельцам по простому договору в письменной форме.

Во-первых, нотариус потребуется, если собственниками продаваемых долей являются недееспособные и несовершеннолетние граждане. В таких случаях кроме заверения нотариусом нужно будет получить разрешение органов опеки.

1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

   Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

   Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.

   Если имущество приобретено супругами в годы брака, оно относится к совместной долевой собственности без определения размера доли каждого. Для владельцев совместной собственности нотариус для оформления договора не требуется, однако при отчуждении жилплощади понадобится получить нотариальное согласие супруга.

   При совместной покупке супругами нотариус также не привлекается, но если муж и жена приобретают квартиру в качестве собственников ее долей с регистрацией общей долевой собственности, нотариальное заверение становится обязательным.

   Стороны могут самостоятельно составить и подписать договор купли-продажи, если выполнены основные условия – продажа всей квартиры в рамках одного договора, где продавцами выступают исключительно дееспособные и совершеннолетние лица.

   Для самостоятельной подготовки документа рекомендуется использовать образец.

   К основным реквизитам документа относят:

   • дата и место заключения;
   • сведения об участниках сделки (ФИО, дата рождения, адрес, паспорт);
   • описание отчуждаемого объекта недвижимости (адрес расположения, количество комнат, площадь, этаж);
   • условия сделки (стоимость, порядок расчетов);
   • сроки передачи недвижимости;
   • ответственность сторон;
   • подписи покупателя и продавца.

   Чтобы сделка, заключенная нотариусом, была признана законной, должны быть выполнены определенные условия:

   1. Подписи в договоре ставят только дееспособные граждане. От имени ребенка подписывают родители, опекуны или лица, усыновившие несовершеннолетнего. Если отсутствуют лица, несущие персональную ответственность за недееспособного, от его имени выступает имеющее соответствующие полномочия социальное учреждение.
   2. Если среди долей отчуждается имущество несовершеннолетнего, следует получить письменное разрешение от отдела опеки.
   3. Добровольное согласие продавца и покупателя на заключение договора. Если будет установлен факт давления на участников сделки, покупка признается недействительной.

   Если обстоятельствами сделки предусмотрено участие нотариуса, алгоритм продажи квартиры в долевой собственности включает 5 этапов.

   Задача нотариуса – контроль за соблюдением законности сделки и соответствие заверяемого договора действующим нормам закона.

   Перед составлением документа нотариус потребует предъявить подтверждающие документы:

   • выписка ЕГРН по каждой отчуждаемой доле;
   • документ, давший основания для переоформления собственности (договор купли-продажи);
   • паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
   • техпаспорт на объект недвижимости;
   • выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии).

   Нотариус может запросить дополнительные документы, если какая-либо из долей находится в совместной собственности или отчуждают доли несовершеннолетних.

   К дополнительно запрашиваемым документам относят:

   • нотариальная доверенность, выданная представителю одного из участников;
   • судебное решение, подтверждающее эмансипацию ребенка;
   • решение суда о признании продавца или покупателя недееспособным и назначении попечителя (опекуна).

   Что из документов понадобится дополнительно, следует узнавать накануне сделки, иначе нотариус откажется заверять соглашение.

   В назначенный день стороны являются с подготовленным пакетом документации в нотариальную контору для подписания договора купли-продажи.

   В обязанности нотариуса, заверяющего договор отчуждения, входит целый комплекс действий:

   1. Сверяет текст договора с действующими законодательными нормами.
   2. Проверяет подписантов на дееспособность, адекватность, готовность к свободному волеизъявлению.
   3. Проверяет на действительность и законность подготовленные для сделки документы.
   4. Информирует о стоимости и реквизитах для перечисления пошлины и технических услуг.
   5. Следит за тем, чтобы при подписании документов не нарушались принципы добровольности и законности.

   Если сделка полностью отвечает требованиям законодательства, после подписания договора купли-продажи нотариус его заверяет, ставя подпись и печать.

   Любая сделка с недвижимостью требует особого внимания, поскольку на кону крупные суммы, выплачиваемые покупателем продавцу. Во избежание любых рисков, связанных с оспариванием договоров и претензиями бывших участников сделки, следует подключать к обсуждению условий соглашения высококвалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищном праве.

   Особое значение юридическая поддержка обретает, если стороны решили самостоятельно заключить сделку без нотариуса, и желают обезопасить себя от возможных претензий.

   С первого августа 2021 года некоторые виды соглашений, связанных с недвижимостью, оформляются между заинтересованными лицами без привлечения профессионала, который ставит подпись и печать на бумаги. Достаточно составления договора с визированием участников. Это позволит сэкономить существенные суммы на услугах нотариуса. Кроме того, это должно ускорить оформление документов, поскольку к профессионалу приходится либо выстаивать в очереди, либо заранее записываться.

   А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. — 02.06.2016 г.

   Б). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. (ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Период действия закона: 02.06.2016 г. – 01.01.2017 г.

   В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

   ВЫВОДЫ:

   • Если договор купли-продажи доли (квартиры, дома, комнаты) постороннему лицу заключен после 12.2015 г. – нотариально заверять нужно. Договор дарения доли заверять не нужно. Продажу доли другому сособственнику – не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
   • Если договор купли-продажи, дарения или мены доли (квартиры, дома, комнаты) любому лицу заключен после 06.2016 г. – нотариально заверять нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять нужно.

   А). Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению (ФЗ от 29.12.2015 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2015 г. – 04.07.2016 г.

   Б). Нотариальное удостоверение не нужно для сделок по отчуждению земельных долей (ФЗ от 03.07.2016 N 351-ФЗ). Период действия закона: 04.07.2016 г. — 01.01.2017 г.

   В). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Начало действия закона – 01.01.2017 г. Действует в настоящее время.

   ВЫВОДЫ:

   • Если договор купли-продажи земельной доли заключен в период 12.2015 г. – 04.07.2016 г. нотариально заверять нужно. Договор дарения земельной доли заверять не нужно. Продажу всех долей одновременно по одной сделке — заверять не нужно.
   • В настоящее время сделки с земельными долями не надо нотариально удостоверять.

   Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

   Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

   Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

   Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

   Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

   В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

   «Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

   Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

   Можно ли оспорить и в каких случаях?

   Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

   1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
   2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
   3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

   Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом

   1. Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
   2. Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
   3. Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
   4. Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
   5. При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
   6. Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
   7. При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.

   Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.

   Нотариальные сделки сейчас

   Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

   • сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
   • сделки с участием несовершеннолетних;
   • договор ренты;
   • брачный договор;
   • сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
     • все владельцы продают свои доли в одном договоре;
     • все владельцы продают свои доли в разных договорах;
     • только некоторые владельцы продают свои доли.

   В последнем случае нотариус не нужен, если:

   • имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;
   • многоквартирный дом участвует в программе реновации.

   Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

   

   Новый закон отменил оформление части сделок с недвижимостью у нотариуса

   Данный закон позволит значительно сэкономить на сделках купли-продаже, так как оплата нотариальных услуг обходилась гражданам в 0,5% от общей суммы сделки. Кроме того, оформление сделки через нотариуса значительно затягивало процедуру регистрации недвижимости.

   «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

   Отменили ли нотариальные сделки с недвижимостью в августе 2020 года

   «Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

   • Упрощение процедуры продажи или дарения объектов недвижимого имущества. С этой точки зрения существенно сократятся сроки заключения подобных сделок, что обусловлено отсутствием необходимости простаивать в длинных очередях к уже перегруженным работой нотариусам.
   • Экономия денежных средств риэлторами и фирмами. До нововведения средняя стоимость услуг по нотариальному оформлению таких сделок составляла порядка 25–30 тысяч рублей (исходя из цены недвижимости и прейскуранта на работу нотариуса). Хотя, это вряд ли скажется на общей стоимости реализуемого жилья — снижения цен на недвижимость в связи с внесёнными в действующий закон поправками эксперты не предвидят.

   Когда согласно закону участие нотариуса в сделках по отчуждению недвижимости обязательно

   1. Сегодня нотариальное удостоверение необходимо при отчуждении (продаже, дарении, например) долей в праве общей собственности на недвижимость. Нотариус нужен даже тогда, когда все собственники участвуют в сделке. Это происходит, когда, например, продается квартира, которой владеют два и более человек.

   2. Участие нотариуса обязательно и в тех случаях, когда распоряжение имуществом совершается при опеке, или когда объект находится в доверительном управлении. Также этот специалист нужен тогда, когда отчуждается объект недвижимости, принадлежащий, в том числе частично, несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.

   3. Нотариальное удостоверение документов обязательно и в том случае, когда заявление на регистрацию сделки (на регистрацию права, ограничения или обременения права), а также вся сопутствующая документация направляются в регистрирующий орган почтовым отправлением.

   4. Не обойтись без нотариуса, если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или взрослому гражданину, но признанному ограниченно дееспособным.

   
   

   Похожие записи:

   • Как поменять паспорт после регистрации брака: процедура, документы
   • Детское пособие малоимущим семьям
   • Арест счета в банке судебными приставами