Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Многие знают об обязательном для рынка недвижимости правиле трех «л»: локация, локация и еще раз локация. Грамотный выбор местонахождения объекта при покупке апартаментов – это также исключительно важная составляющая дохода.
Например, апарт-отель, расположенный в спальном районе, будет интересен прежде всего студентам или временным работникам. Такой вариант подходит для долгосрочной аренды, которая приносит стабильный, но небольшой доход. Если же комплекс построен в центре города либо в иной элитной локации, то он будет привлекателен для туристов, в том числе иностранных. Это даст возможность для получения более высокой прибыли.
«Если вы покупаете апартаменты в отдаленном районе, то, что бы ни утверждали продавцы, сдавать вы их будете, скорее всего, в „долгосрок“. А это гораздо дешевле, чем посуточная аренда. Многие девелоперы оптимистично считают свои апарты потенциальным средством размещения для краткосрочного проживания. К этим обещаниям нужно подходить критично. И смотреть на способность данного проекта привлекать именно туристов, а не постоянно проживающих резидентов», – посоветовала Светлана Кузьменко.
Санкт-Петербург – город туристический, и значительная часть апартаментов строятся для гостей. Если управляющая компания работает профессионально, сотрудничает с сайтами-агрегаторами (Booking, Airbnb и т. д.), то поток туристов будет всегда. Кстати, росту спроса на апартаменты теперь способствует и еще один фактор – запрет гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.
Второй по значимости вопрос — это управление домом. Если в жилых домах обычно на собрании жильцов выбирается управляющая компания, жители принимают голосованием, что им делать по дому, какие установить тарифы, то в апартаментах бывают такие неприятные истории, когда застройщик за собой оставляет в собственности торговые помещения, офисные помещения и, например, ряд апартаментов. И становится мажоритарным владельцем с правом решающего голоса. Что такого может сделать владелец? Сам выбрать управляющую компанию, назначить нужные ему тарифы, что-то делать, например, возьмёт себе памятник во дворе поставит или вообще ничего делать не будет. И у вас как у собственника апартаментов, в принципе, не будет никаких рычагов, чтобы изменить ситуацию. И эту историю также нужно знать.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
-
Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
-
Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
-
Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
-
Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Плюсы и минусы апартаментов
Коротко о преимуществах апартаментов:
-
Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.
-
Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.
-
Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.
-
Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.
Теперь о минусах:
-
коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;
-
налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;
-
нельзя прописаться;
-
закон о тишине не действует;
-
в соседних помещениях могут находиться офисы;
-
застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;
-
нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.
Что такое апартаменты?
Жилищное законодательство не дает прямого понятия апартаментов и его нет в том перечне объектов, которые именуются жилыми. Именно поэтому они относятся к помещениям, не предназначенным для постоянного проживания наряду с гостиницами. Кроме того, допускается расположение апартаментов в торговых и деловых центрах, где помимо них находятся торговые площади и офисные помещения.
Упоминание о таком помещении имеется в документах, устанавливающих нормативы в сфере строительства и туризма. Требования к апартаментам, говорят, что это номер для размещения людей:
- площадью не меньше 40 кв.м.;
- количеством комнат не менее двух;
- наличием кухонного уголка.
По видам апартаменты можно разделить на две большие группы:
- Бюджетные. Такие помещения обычно строят по проектам, приближенным к многоквартирным домам, но в силу имеющихся обстоятельств они не могут быть жилым фондом.
Это могут быть случаи, когда:
- здание возведено на участке земли, не предназначенном для жилищного строительства;
- примененные проектные решения не разрешены для строительства жилья.
В итоге застройщику такое строительство обходится достаточно дешево, потому и апартаменты в таком доме будут более заманчивы по цене для потребителя, чем квартиры.
- Люксовые. Именно такого уровня помещения располагаются в деловых и офисных центрах. Они отличаются применением технологических новинок, архитектурными решениями. Но, поскольку первоначальное здание имеет под собой землю только для нежилой застройки, то и статус помещение в нем может иметь только апартаментов. Конечно, стоимость люксовых номеров значительно выше бюджетных и даже квартир, но и площадь, как правило, значительно больше, применяемые отделочные материалы и технологии отличаются высокой ценой.
Поэтому такие апартаменты, как правило, являются не единственным жильем для человека, купившего его, или источником дополнительного дохода при сдаче в аренду.
Как временное жилье апартаменты также возводятся при получении разрешительных документов. Их можно оформить в собственность только после того, как здание будет сдано в эксплуатацию с соблюдением всех норм законодательства в строительстве.
По документам апартаменты должны соответствовать характеристикам временного жилья гостиничного типа. Но сама покупка такой особенной недвижимости может совершаться на разных этапах – во время строительства, после введения в эксплуатацию и после того, как будет оформлено право собственности. И каждый этап определяет свои особенности оформления:
- При покупке еще на стадии строительства трудно получить гарантию, что окончательный результат будет соответствовать проектной документации.
- Если при введении в эксплуатацию комиссия определит, что дом построен с нарушением проекта и не отвечает нормам зданий гостиничного типа, акт введения можно и не получить. А это значит, что покупатель не сможет оформить приобретенную квартиру в свою собственность.
- Сложность при оформлении может возникать и тогда, когда земля под гостиничный комплекс с апартаментами, может принадлежать третьему лицу или иметь другую категорию целевого назначения.
В итоге деньги в строительство можно вложить, но оформить потом недвижимость в собственность не получиться. И судебная защита в таком случае дает редко какой-то эффект тем, кто решил прикупить апартаменты.
Что стоит учесть при покупке
Если все же возможность покупки апартаментов привлекательна, нужно учесть несколько особенностей такой операции, чтобы почувствовать выгоду от приобретения:
- Важно заручиться помощью опытного в данном вопросе юриста. Оплата его услуг может быть высокой, но он защитит от многих рисков сделки.
- Следует выбирать для приобретения апартаменты квартирного типа. Они выделяются как отдельный объект, могут иметь больше бытовых удобств.
- Желательно совершать сделку после введения в эксплуатацию. Нет риска утраты денег из-за банкротства или мошенничества застройщика. И можно убедится, что здание по результату соответствует проекту, это важно для безопасности.
- При оформлении покупки нужно выяснить возможность использования общего имущества, такого как парковка, холл, придомовая территория.
- Следует поинтересоваться уровнем коммунальных услуг, тарифами поставщиков.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Особенности черногорского рынка недвижимости
Ключевая особенность черногорского рынка недвижимости – туристическая направленность. Комфортный климат, лазурные воды, сказочные пейзажи и низкие цены на жилье привлекают в страну миллионы приезжих ежегодно. Состоятельные иностранцы из России, Украины и Беларуси приобретают здесь дома для семейного отдыха. Признание Черногории одной из самых чистых в экологическом плане стран немало способствует этому.
Недвижимость в Черногории имеет множество преимуществ. Неуклонно растет спрос на краткосрочную аренду, в том числе благодаря безвизовому режиму с большинством стран-соседей. В числе гостей республики немало сербов, россиян, боснийцев и украинцев. Богатые туристы из Западной Европы также не против посетить жемчужину Адриатики.
На рынке жилья большой процент новостроек, возведенных уже после приобретения государством независимости в 2006 году. Найти свободную квартиру в здании, построенном по современным технологиям, не составит труда. Но крупные зарубежные инвесторы не ограничиваются вкладами в жилой фонд, они занимаются строительством учебных, складских и портовых помещений.
Однако потенциальным собственникам черногорского жилья следует учитывать тот факт, что в республике еще недостаточно развита инфраструктура, практически нигде нет централизованного отопления, хотя в зимний период температура опускается до +3ºC. Здания обогреваются посредством кондиционеров, и не являются диковинкой сбои в подаче электроэнергии в период пиковых нагрузок.
Важно знать, что местный рынок насыщен домами, возведенными без строительного разрешения. Власти запустили процедуру легализации незаконных строений, но пока программа не успела охватить все объекты. При покупке недвижимости следует обращать внимание на прохождение зданием государственной проверки.