Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статус юрлиц-кредиторов при банкротстве застройщиков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
ВС разграничил понятия машино-места и нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 307-ЭС20-4804 (7) по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требований дольщика о передаче ему двух квартир и двух машино-мест.
В декабре 2013 г. АО «Новая Скандинавия» заключило с Андреем Андреевым два договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома о передаче ему трехкомнатной и четырехкомнатной квартир. Впоследствии стороны заключили два ДДУ касательно передачи двух гаражей-стоянок площадью 13,9 м, на основании которых мужчина перечислил застройщику 1,2 млн руб. (по 600 тыс. руб. за каждый объект).
Позднее АО «Новая Скандинавия» было признано банкротом. Поскольку застройщик не исполнил свои обязательства по передаче квартир и машино-мест, Андрей Андреев обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований должника требований о передаче квартир и машино-мест.
Суд первой инстанции включил в реестр требования о передаче жилых помещений, при этом трансформировал требование о передаче машино-мест в денежное, включив его в четвертую очередь реестра, мотивируя это тем, что положения Закона о банкротстве, направленные на социальную защиту прав участников строительства, не могут быть применены к нежилым помещениям.
В дальнейшем апелляция отменила это определение, полностью включив требования кредитора в реестр, отметив, что Андрей Андреев полностью исполнил свои обязательства в рамках ДДУ о передаче гаражей-стоянок. Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что в силу подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается помещение, площадь которого составляет не более 7 квадратных метров. Поскольку площадь спорных машино-мест превышает допустимые этой нормой параметры, требование в этой части не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений.
Андрей Андреев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А56-96685/2015, напомнил, что изменениями в Закон о банкротстве установлен одинаковый правовой режим удовлетворения требований участников строительства – физлиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилья или передаче машино-места и нежилого помещения.
Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:
В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.
Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;
Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.
Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.
В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.
Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;
- Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.
Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.
К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
К кому применяются правила о банкротстве застройщиков?
Правила о банкротстве застройщиков подлежат применению к лицам, осуществляющим привлечение денежных средств или иного имущества для целей строительства и имеющим неисполненные обязательства перед участниками строительства, независимо от наличия у застройщика прав на земельный участок или объект строительства (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон о банкротстве).
Причем правила о банкротстве застройщиков могут быть применены не только в отношении лица, фактически заключавшего договоры долевого участия, но и в отношении лица, которое реально аккумулировало (использовало) денежные средства вместо застройщика, переданные для строительства (п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.10.2016).
Погашение должником всех требований участников строительства до банкротства по сути является основанием для отказа в применении к нему правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (положения о банкротстве застройщиков).
При этом суд может применить правила о банкротстве застройщиков к должнику как на этапе рассмотрения вопроса о принятии заявления о банкротстве, так и после возбуждения дела (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Однако вопрос о возможности перехода из процедуры банкротства застройщиков в обычную процедуру банкротства уже не столь однозначен.
Согласно подходу, сформулированному Арбитражным судом Волго-Вятского округа, переход из процедуры банкротства застройщиков в обыкновенную процедуру банкротства возможен в случае, если впоследствии выяснится, что должник застройщиком не является (п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утвержденных решением Президиума Арбитражного суда Волго-Вятского округа, протокол от 19.06.2014 № 3, и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.02.2015 по делу № А11-9028/2011).Также существует противоположный подход, изложенный в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.07.2014 по делу № А73-9221/2013, который основан на том, что законом не предусмотрен обратный переход из процедуры банкротства застройщиков, а «повторное рассмотрение в отдельном производстве вопроса о правилах, применяемых при банкротстве общества (общие или специальные), нарушает установленную процессуальными нормами процедуру пересмотра принятых судебных актов, и такой подход недопустим с позиции принципа обязательности судебных актов».
Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ
Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.
|
Закон № 127-ФЗ |
Закон № 214-ФЗ |
|
Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП) |
Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях) |
|
Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства |
Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД) |
|
Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства |
Владеющее земельным участком под застройку |
|
В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно) |
Требование участника строительства о включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика
При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:
- О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
- Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.
Как перевести строение — гараж с надстройкой бытовых помещений — в — жилой дом
Начать следует с того, что нужно пригласить сотрудника БТИ для составления поэтажного плана. Далее, нужно получить согласие администрации поселения на перестройку гаража в жилой дом и желательно обратиться в строительно — техническую экспертизу для получения заключения о том, пригодно ли строение для постоянного проживания. Если Ваши соседи не против постройки, но взамен требуют денег или что-то еще, надо иметь в виду, что согласно Свода Правил по проектированию и строительству (п. 5.4.3., а также п. 4.1.5.) расстояния между жилыми домами должны быть не менее трех метров в то время, как расстояние между домом и гаражом — не менее одного метра. Если эта норма Вами соблюдена, после получения технического паспорта БТИ, согласия администрации поселения на перестройку гаража и заключения строительно-технической экспертизы нужно в кадастровой палате получить на строение кадастровый паспорт. После этого можете зарегистрировать это строение в собственность, как жилой дом. Если указанные расстояния Вами не соблюдены, администрация разрешение Вам не даст и соседи вправе возразить и преодолеть их возражения вряд ли будет возможно.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
Как перевести гараж в нежилое помещение
Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением. А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться. Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.
Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган. В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки. В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.
Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость, рассказал РБК источник, знакомый с инициативой Минстроя.
Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения. Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами.
В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов. «Это касается не только Urban Group, а в целом дольщиков нежилых помещений, — рассказывает собеседник РБК.
— Но в последнее время именно из-за Urban Group количество таких обращений сильно увеличилось — в ее домах продано много кладовок и паркингов. Например, при банкротстве СУ-155 таких помещений было меньше, поэтому и протестов на их счет было меньше», — пояснил собеседник РБК.
«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.
РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений».
«Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.
Источник РБК, знакомый с ходом разработки законопроекта, рассказал, что подготовить изменения планируется в сентябре. Позднее Минстрой опубликовал проект закона, предусматривающего защиту покупателей нежилых помещений в многоквартирных домах в случае банкротства застройщика. Выяснилось, что изменить предлагается статус только некоторых видов нежилых помещений.
В частности, Минстрой предлагает внести поправки в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», благодаря чему не на денежную компенсацию, а на само помещение, расположенное в доме, смогут рассчитывать покупатели помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м. Особо прописано, что покупатели машиномест также смогут их получить.
В пояснительной записке к документу говорится, что «законопроектом решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований по машиноместам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов».
Тот же законопроект вносит изменения в 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», которые урегулируют вопросы продажи квартир в домах застройщиков, признанных банкротами. Согласно аудиту Urban Group, компания не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв.
м (площадь квартир — 812,6 тыс. кв. м). Стоимость завершения проектов оценили в 67,6 млрд руб., из них 11,9 млрд руб., по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. В уже строящихся жилых комплексах компании к моменту аудита было продано 6,3 тыс. нежилых помещений на 1,7 млрд руб.
(они реализовывались во всех шести незавершенных проектах Urban Group). Больше всего нежилых помещений продано в ЖК «Опалиха О3» — около 1,5 тыс. почти на 450 млн руб. Более 1 тыс. дольщиков, купивших места в паркингах, кладовые и коммерческую недвижимость, есть также в ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2» и ЖК «Солнечная система».
О проблемах дольщиков нежилых помещений говорилось, в частности, в открытом письме дольщиков Urban Group (есть в распоряжении РБК), направленном президенту Владимиру Путину, премьер-министру Дмитрию Медведеву и в различные госорганы.
Как банкротится Urban Group В апреле 2018 года Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия в жилых комплексах компании Urban Group, которая по итогам прошлого года была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Также в апреле владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство. В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия. Беззащитные нежилые помещения В России за первое полугодие 2018 года, по данным Росреестра, было заключено 338,4 тыс. договоров долевого участия, на жилые помещения, по данным «Дом.РФ», пришлось 309 тыс. сделок, на нежилые, соответственно, 29,4 тыс. Чтобы уравнять дольщиков нежилых помещений и участников строительства жилья, необходимо внести изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», поясняет руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal Константин Бойцов. «Эти изменения должны предусматривать по аналогии с действующими нормами создание реестра требований передачи нежилых помещений», — уточняет он.
«Между тем в настоящее время, пока такие изменения не приняты, суд будет руководствоваться действующими положениями законодательства.
Поэтому покупателям нежилых помещений в данной ситуации было бы логичнее как можно скорее позаботиться о том, чтобы признать свое право собственности на приобретенные ими объекты в судебном порядке.
Про нежилые помещения и 7 квадратных метра
Заголовок получился большой — но смысл думаю всем понятен. И ответ, к сожалению, не порадует — нет, не может.
Статья 4 127 ФЗ предусматривает, что все не денежные требования к банкроту могут рассматриваться по общим правилам ГПК или АПК, но исполняются в рамках ст. 126 указанного закона. Таким образом, если у застройщика есть имущество или дом практически достроен — есть смысл в рамках искового производства признать право собственности на нежилое помещение или право собственности на долю в общей собственности, если же имущества нет — то другого варианта как вступить в общий реестр кредиторов с денежным требованием попросту нет.
При этом нормы статьи 201.4 предусматривающие, что с даты введения процедуры наблюдения все требования к застройщику рассматриваются исключительно в рамках арбитражного дела по банкротству застройщика, не распространяются на НЕЖИЛЫЕ помещения.
Это прямо указано в определении ВАС. Суд указал, что на требования по нежилым помещениям распространяются общие нормы ФЗ127 и статьи 126, а не специальные главы 7.
В 2018 году Верховный суд разъяснил какие требования необходимо заявить владельцу нежилого помещения, чтобы его требования о передаче помещения были включены в реестр, об этом я написала в статье о практике Верховного суда
[2]
Ну и конечно, участник строительства нежилого помещения не может вступить в реестр обманутых дольщиков.
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) . Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Р ешением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года . В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года) .
В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.
При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании с т.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.
Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.
Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта. В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п .п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года . Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.
Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании с т. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 год�� . Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.
С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании с т.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.
И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п . 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 . То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.
Как Перевести Гараж В Жилое Помещение
26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
В соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Новостройки — все новостройки
При приеме документов заявителю выдается расписка о том, что пакет для рассмотрения данного вопроса в полном объеме собран и ждет рассмотрения комиссии. После подачи документов заявитель должен в 45-дневный срок (не более) получить результат рассмотрения своей заявки с решением (положительным или отрицательным) о переводе жилья в другой статус.
Рекомендуем прочесть: Начисление больничного листа фсс
Для официального перевода нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту нахождения этого помещения. В пакет обязательных документов входят:
Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое
После того как помещение утвердят в качестве жилого, на него нужно будет получить в БТИ новый кадастровый паспорт и поэтажный план здания с экспликацией, новое свидетельство о праве собственности. Документы для получения последнего (заявление и копия паспорта, имеющиеся правоустанавливающие документы на помещение, справки из БТИ) подаем в Россреестр или же проводим операцию через многофункциональный центр. Эта услуга платная, для ее проведения нужно уплатить госпошлину, которая на июнь 2021 года составляла 350 рублей. Желательно квитанцию об уплате пошлины также сдать в числе всех документов, однако в Росреестре могут проверить информацию и самостоятельно через Государственную информационную систему. Если сведений о платеже там не будет, орган вправе отказать в проведении государственной регистрации.
Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.
Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года). Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Решением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года. В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.
Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке. На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.
Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).
Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика
Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта. В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.
Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года. Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.
С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.
И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35. То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.
И напоследок отметим, что в соответствии с законом все ДДУ обеспечиваются залогом на основании ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). А если так, то при составлении заявления о включении в реестр кредиторов участник долевого строительства коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит привилегию перед другими кредиторами.
Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?
Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.
В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).
Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?
Такая недвижимость делится на:
- основную;
- и вспомогательную.
Первая может быть использована отдельно, а вторая нужна для обслуживания и использования других помещений. Например, школьный кабинет является основным помещением, а коридор – вспомогательным.
Также существует деление по целевому назначению. В соответствии с ним помещения могут быть:
- Образовательными (к ним относятся здания детсадов, школ, ВУЗов и т. п.).
- Здравоохранительными (например, больницы, поликлиники, травмпункты).
- Промышленными.
- Административными.
- Коммунального хозяйства (газо-, водо-, электро, теплоснабжения).
- Общественного питания.
- Бытового обслуживания (к ним относятся ателье, прачечные, химчистки, ремонтные мастерские и другие подобные).
- Торговли.
- Отдыха и развлечений.
- Отделений связи (почты).
- Складские.
- Творческие (мастерские и выставочные залы).