Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить доверенность: азы и юридические тонкости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.
Как отказаться от совершения односторонней сделки
Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд. Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях. Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Доверенности можно классифицировать по следующим видам:
По объему полномочий, которыми наделяется представитель, различают следующие вида доверенностей:
-
Разовая доверенность — доверенность на выполнение определённого конкретного действия. Например, разовая доверенность выдается на совершение одного определенного действия (получение товара со склада, продажу дома и т. д.).
-
Специальная доверенность — на совершение каких-либо однородных действий. Такой, например, является доверенность, выдаваемая экспедитору предприятия для получения товаров, прибывших на железнодорожную станцию в адрес предприятия; кассиру на получение денег и денежных документов в банке и т. д. Одной из разновидностей специальной доверенности являлась доверенность на право управления механическим транспортным средством.
-
Общая (генеральная) доверенность — на совершение любых по характеру действий перед любыми третьими лицами (объем полномочий в данной доверенности не ограничен). Общая доверенность дает представителю возможность совершать разнообразные сделки по управлению имуществом. Например, директор филиала универмага на основе общей доверенности осуществляет всю административно-хозяйственную и оперативно-торговую деятельность магазина, управляет его делами, имуществом и средствами, в частности, заключает необходимые для выполнения возложенных на магазин задач договоры, сделки, подписывает акты, расчетно-денежные документы, представляет магазин во всех государственных учреждениях, предприятиях, ведет в судебных учреждениях и органах арбитражного суда дела магазина со всеми правами стороны в процессе.
-
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия. Лицо, которому выдана доверенность, может передоверить её другому лицу, если оно уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Передоверие — это передача полномочия представителем другому лицу.
По количеству доверителей и поверенных:
-
Односторонние доверенности – где доверитель и поверенный выступают в единственном лице.
-
Многосторонние доверенности – где доверителей и/или поверенных два и более.
По форме различают два вида доверенности:
-
совершенную в простой письменной форме
-
совершенную в нотариальной форме (нотариально удостоверенную).
По сроку различают два вида доверенности:
-
Срочная доверенность – выданная на определенный срок.
-
Бессрочная доверенность – может быть отменена только в определенных случаях.
В зависимости от органов и организаций:
-
банковская;
-
почтовая;
-
судебная– для представления интересов в суде по гражданским делам, уголовным делам, административным делам, по делам рассматриваемым арбитражным судом;
-
для представительства в исполнительном производстве;
-
для представительства в налоговых органах;
-
для представительства в муниципальных образованиях;
-
для представительства в органах внутренних дел (милиции, ГИБДД, дознания, следствия);
-
для представительства в органах Прокуратуры РФ и т.д.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Какого типа доверенности бывают?
Доверенность может давать разные по объему и характеру полномочия. Она бывает:
- Разовая – на совершение одного конкретного действия, которое в этой доверенности указывается (заключение одной сделки, снятие денег со счета, предоставление документов в конкретном случае, и так далее).
- Специальная – дает право на совершение многократных, но однотипных действий (например, получение денежных средств или медицинской информации, допустим, результатов анализов).
- Общая – дает право распоряжаться и управлять имуществом гражданина, совершать от его лица различные юридические, медицинские и иные действия. Позволяет многократно совершать разнородные действия от лица того, кто эту доверенность выдал.
Согласно с п. 1 ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В частности, гражданские права могут быть реализованы субъектами гражданских правоотношений лично или через представителей. Определение представительства содержится в п. 1 ст. 182 ГК. Представительство – это совершение сделки одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного:
– на указании закона;
– на указании акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления;
– на доверенности.
В нотариальной практике наиболее распространен такой вид представительства, как представительство по доверенности.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено непосредственно соответствующему третьему лицу (п. 1 ст. 185 ГК). Доверенность может быть выдана как на заключение сделок, так и на совершение иных юридически значимых действий.
Доверенность является сделкой и, как любая иная сделка, должна соответствовать всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством к сделкам. Так, доверенность может быть выдана только на совершение правомерных юридических действий. Воля доверителя (представляемого) должна соответствовать его волеизъявлению.
Доверенность может быть признана недействительной по общим требованиям о недействительности сделок. В частности, недействительны доверенности:
– не соответствующие закону или иным правовым актам;
– выданные на совершение полномочий, заведомо противных основам правопорядка и нравственности;
– мнимые и притворные;
– совершенные под влиянием заблуждения;
– оформленные под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств;
– совершенные малолетним гражданином либо гражданином, признанным недееспособным (если только судом не будет признана за ними юридическая сила вследствие того, что доверенность совершена к выгоде недееспособного или малолетнего гражданина), и т.п.
Кроме того, существуют и специальные правила, несоблюдение которых может повлечь недействительность выданных доверенностей. Например, согласно абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Доверенность – это односторонняя сделка. Для ее совершения и приобретения доверенностью юридической силы не требуется согласия представителя. Однако осуществление полномочий, основанных на выданной доверенности, зависит от представителя: представитель вправе в любое время отказаться от выполнения возложенных на него функций без каких бы то ни было последствий для себя независимо от причин отказа.
Поскольку доверенность является одним из видов представительства, при совершении ее следует учитывать правило, содержащееся в п. 3 ст. 182 ГК: представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Когда доверенность необходима
В агентствах недвижимости чаще всего практикуется получение доверенности от клиентов на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделок, подачу и получение документов в органах регистрации. Такая доверенность не навредит участникам сделки.
Однако на рынке купли-продажи жилья есть вариант доверенностей, который часто путают с генеральной (общей) доверенностью. Но генеральная доверенность и называется генеральной, потому что один человек доверяет другому распоряжение всем имуществом.
Если же в документе прописаны, какие — то конкретные действия -это уже целевая доверенность. Например, целевой может быть доверенность на продажу квартиры, которую собственник выдает своему представителю – родственнику или риэлтору – когда по той или иной причине сам не может присутствовать на сделке. По мнению экспертов, если целевая доверенность составлена грамотно, то возможных негативных последствий можно избежать.
Как и где сделать отождествление
На вопрос, как сделать тождественность доверенности либо иного документа, ответ один: обратиться в нотариальную контору. Для получения услуги физическому лицу достаточно предъявить паспорт. Юридическому лицу для отождествления доверенности у нотариуса для электронной сделки понадобятся:
- устав и изменения, внесенные в него;
- приказ о назначении руководителя на должность;
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- лист записи в ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН);
- печать;
- паспорт представителя;
- доверенность представителя, если он не имеет права действовать без нее.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки) (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
С отменительным или отлагательным условием
Отлагательное условие сделки означает, что участники поставили появление прав и обязанностей в зависимость от того, произойдут в будущем те или иные события или нет. Поэтому они наступают не с момента подписания договора, а с момента возникновения условий. Примером может служить обязательство гражданина продать машину конкретному человеку в случае, если ему удастся купить другой подходящий автомобиль.
При этом возникает закономерный вопрос о том, какими являются отношения между участниками сделки с момента подписания договора. Следует сказать, что правоотношения между ними уже есть, и они заключаются в следующем. Не допускается произвольно отступаться от положений соглашения, которые влекут невозможность наступления обстоятельств, указанных в договоре.
Когда речь заходит об отменительных условиях, то надо понимать, что права и обязанности сторон появляются с момента подписания договора и прекращаются после того, как произойдут обстоятельства, прописанные в нем. К примеру, собственник предоставляет дачу гражданину в пользование на полгода при условии, если в течение этого периода с командировки не вернется его сын.
Фидуциарная сделка – это сделка, основанная на доверительном отношении между участниками. Преимуществом такого рода соглашений является то, что стороны могут расторгнуть договор в любой момент, как только в этом возникнет необходимость. При этом ни одна из сторон не понесет в результате расторжения никаких обязательств или санкций. Примером двусторонней сделки такого вида можно назвать доверенность на управление транспортным средством.
Основанием для аннулирования соглашения может служить потеря доверия или достижение (утрата) цели, ради которой был создан договор. Например, передача имущества в доверительное управление для его последующей продажи третьим лицам. После того как имущество будет продано, договор теряет свою юридическую силу. Участниками фидуциарных двусторонних сделок являются чаще всего родственники, друзья, компаньоны по бизнесу.
Варианты оформления доверенностей
А зачем было цитировать ВС РФ, если во всех учебниках по гражданскому праву указано, что доверенность — это одностороння сделка ?
Действия представителя — это всегда действия от имени доверителя, но в отношении третьих лиц. Он не может совершить сделку в свою пользу или пользу других своих доверителей.
Доверенность — это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации. В доверенности есть две стороны. Доверитель — тот, кто доверяет; и представитель, или доверенное лицо, — это тот, кому доверяют.
Доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя в отношении самого себя и в отношении другого доверителя, представителем которого он выступает. Например, представитель не может сам купить квартиру, если на него оформлена доверенность для ее продажи. И не может продать эту квартиру другому человеку, доверенным лицом которого выступает.
Если заработную плату вместо работника … получало доверенное лицо, в расчетно-платежной или … нужно было сделать запись «По доверенности». Доверенность кассир прикладывал к расходному кассовому … ведомости. Требование запрашивать паспорт и доверенность исключили. Но безопаснее по-прежнему …