Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?!». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду
Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:
- внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки;
- если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам;
- если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений;
- подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке;
- подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору;
- при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре.
Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь
Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать. На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства. Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.
Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:
- использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
- покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.
А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.
Образец договора аренды
Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.
Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.
В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:
- данные о сторонах сделки;
- предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
- срок аренды;
- стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
- форс-мажорные обстоятельства;
- дата, подписи сторон.
Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?
По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.
Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.
С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.
Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.
Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.
Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:
- Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
- В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.
Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.
Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.
Плюсы:
- Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
- Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
- Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
- Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Зачем банкам знать, кто у вас живет и чем чревато неуведомление?
Казалось бы: какая банку разница, кто живет в квартире. Все просто: наличие арендодателей повышает риск порчи имущества. А финансовая организация никогда не забывает, что это имущество у нее в залоге.
Чаще всего неуведомление банка ничем серьезным заемщикам не грозит: максимум, на что пойдет финансовая организация, если вы нарушите условия договора в этой части, вас обяжут повысить отчисления по страховке. Хотя в теории, банк может и потребовать досрочной выплаты или ввести иные санкции.
Практика показывает, что у добросовестного заемщика, своевременно и точно в срок вносящего платежи по ипотеке, проблем обычно не возникает: клиентов у банков много, ресурсы ограничены, и проверять все квартиры, купленные в ипотеку, никто не будет.
Неофициальная сдача ипотечной квартиры
Будущему арендодателю следует учитывать, что полностью «темный» вариант – размещение жильца без оформленного договора – угрожает уголовной ответственностью (ст. 171 и 198 Уголовного кодекса) с начислением налогов за полный период взаимоотношений с арендаторами плюс штрафы и пени.
При договорном (т.е. законном) формате взаимоотношений с квартирантами без информирования ипотечного банка происходит зачастую следующее: если кредитные выплаты выполняются своевременно, то банку этого достаточно. Как правило, внимание банковского персонала более всего приковано к заемщикам, задерживающим или не осуществляющим выплаты.
Однако у банка, владеющего закладной по ипотечному жилье, имеется постоянное право проверки состояния залогового объекта (ст. 34 закона «Об ипотеке»). Разумеется, попасть в квартиру без ее собственника банковские представители не смогут. Но им никто не воспретит, к примеру, опросить соседей и сотрудников ТСЖ в отсутствие квартировладельца.
Стоит ли брать ипотеку, если в итоге это невыгодно?
Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?
Вот несколько аргументов «за»:
- квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
- платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
- после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
- если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.
А вот еще интересная статья: Куда инвестировать в евро: полный обзор вариантов
В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.
Аргументы «против»:
- вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
- нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
- после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
- если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
- можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
- арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
- цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.
Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать. Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!
Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда
Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.
Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:
- в каком регионе расположена квартира.
- какая сумма в нее была вложена.
Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.
| Москва | Регион | |
| Стоимость, руб | 5 000 0000 | 2 000 000 |
| Срок ипотеки | 20 лет | 20 лет |
| Ипотечный платеж, руб | 38 000 | 18 000 |
| Затраты на ремонт, руб | 700 000 | 500 000 |
| Стоимость аренды “как есть” в долгосрок, руб. | до 30 000 | 10 000 |
| Стоимость аренды 2 студий в долгосрок, руб. | 50-60 000 | 20 000 |
| Стоимость посуточной аренды, в сутки за студию, руб. | 4 000 | 1500 |
| Доход от посуточной аренды с 2 студий, в месяц, руб. | 240 000 | 90 000 |
| Чистый доход инвестора в месяц, руб. | 180 000 | 60 000 |