Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение, какие бывают виды обременений в отношении недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сегодня наиболее распространенным видом обременения является ипотека, уточняют в Росреестре. До полной выплаты кредита имущество находится в залоге у банка, запись об этом вносится в ЕГРН. Таким образом, покупатель ипотечной квартиры, хотя и является ее собственником, не может совершить сделку без согласия банка. Заключать сделки с квартирами, которые находятся в ипотеке, можно при наличии письменного согласия кредитной организации. Новый собственник в этом случае принимает на себя все обязанности по выплате кредита.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним
Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:
- заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
- документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
- доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.
В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.
Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Кроме того, можно через нотариуса подать заявление в Росреестр в электронном виде.
В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:
- постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
- судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy
Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.
Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:
📁 кoпии пacпopтa зaявитeля;
📁 cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;
📁 кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;
📁 cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.
Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.
Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Ограничения при аресте имущества
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.
Как можно снять имеющиеся обременения?
Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.
Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.
При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.
Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.
Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:
- полное погашение кредита и процентов по ним,
- по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
- гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
- реализации объекта в счет погашения кредита.
Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.
Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.
Классификация обременений
Существующие виды обременений:
- Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
- Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
- Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
- Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
- Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.
Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.
Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов
Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:
- Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
- Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
- Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
- Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
- При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
- Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество
Покупка квартиры с обременением — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Что такое обременение
Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство.
То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.
А иногда продажа и просто невозможна.
Как узнать, есть ли у квартиры обременения
В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет
Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.
Какие обременения бывают:
Ипотека
Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.
Риски при покупке недвижимости с обременением
Покупка недвижимости с обременением содержит определенные риски. В зависимости от типа обременения и различных внешних факторов, жильцы могут столкнуться с рядом неприятностей, среди которых:
- Утрата прав обладания. Оспаривать переход собственности могут как предыдущие владельцы жилья, так и третьи лица в судебном порядке.
- Признание сделки незаконной. Лица, претендующие на недвижимость (по закону), могут обратиться в соответствующие органы с заявлением о недействительности купчей.
- Аннулирование договора. При наступлении определенных условий, получатель пожизненной ренты может инициировать расторжение договора.
- Истребование жилплощади правообладателем. Если жилье является залогом в ипотеке или же является объектом публичного сервитута, право на жилую площадь может быть обжаловано залогодержателем недвижимости.
Возможные проблемы и риски
Игнорирование рекомендаций опытных юристов о необходимости проверки на наличие/отсутствие обременений на квартиру еще до заключения сделки приводит к возникновению неприятных последствий.
Так:
- перед новым собственником возникает вопрос о необходимости расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом все расходы, которые были понесены при его заключении, бывший собственник возвращать добровольно не будет. Потребуется судебный процесс, который может затянуться надолго. Кроме того, нет гарантии того, что средства, потраченные на покупку квартиры, вернутся в полном размере и сразу,
- возникнет дилемма – оставлять квартиру за собой или возвращать бывшему собственнику. При первом варианте потребуется погашение всех долгов, которые числятся по квартире. Например, бывший собственник остался должен по кредиту, оформленному под залог квартиры. Данные расходы дополнительно лягут на плечи покупателя,
- заявить отказ от сделки может бывший собственник. При таком раскладе расходы, которые понес покупатель, придется возвращать через суд. А сам процесс возврата денег может растянуться на длительное время.
Можно ли обремененную квартиру продать
Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.
Однако это касается не всех видов обременений:
- так, квартира с арестом продаже не подлежит,
- при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.
В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.
Консультация юриста по недвижимости бесплатно круглосуточно.
Например:
- собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу,
- квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом,
- квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем,
- квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.
Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.
Как продать и купить недвижимость с обременением
Недвижимость с обременением закономерно должна стоить дешевле. Продать или купить недвижимость с обременением не составит труда, если соблюсти при этом все предусмотренные законом нормы.
- Если квартира в ипотеке согласие залогодержателя (это, как правило, банк) обязательно. Нужно уведомить о предстоящей сделке контрагента и кредитора. Вероятно, что покупатель попросит показать кредитный договор, а банк будущий договор купли-продажи. Банковские работники, оформят согласие на продажу, или пожелает присутствовать при совершении сделки.
- Если установлен сервитут, то эта информация есть в кадастровом паспорте или ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Эти сведения открыты, их может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя, в договоре лучше специально оговорить этот момент.
- Если недвижимость передана в пользование по договору, необходимо выяснить срок, преимущественное право на продление договора, кто пользуется имуществом.
- Если жилое помещение обременено жилищными правами других лиц, стоит выяснить, на каком основании возникло это право, возраст лиц, какая часть от всего жилого помещения предоставлена им в пользование.