Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:
- не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
- находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
- расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
- имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
- не допускается для религиозной деятельности.
Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:
- наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
- многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
- в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.
В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.
Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.
Пример:
Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.
Технические условия перевода
Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:
- объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
- есть возможность оборудовать отдельный вход;
- квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
- нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
- землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
- техпаспорт жилья;
- поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
- проект переустройства и/или перепланировки;
- согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
- протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:
- Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
- Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
- Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Зачем нужен новый закон
Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.
Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Переустройство квартиры
Зачастую жилое помещение приходится переоборудовать перед тем как перевести его в нежилое. Перепланировка предполагает изменение функционального назначения квартиры, перестановку инженерных коммуникаций, устройство или заделывание проемов в перегородках, перекрытиях и стенах. Для осуществления любых указанных действий необходимо получить разрешение. Для этого в МФЦ следует предоставить:
- Копии правоустанавливающих бумаг.
- Заявление о предполагаемых работах, их продолжительности, режиме, а также письменное согласие управляющей компании.
- Поэтажный план и экспликацию.
- Проектную документацию на выполнение работ, касающихся несущих конструкций, капитальных перекрытий, стен, элементов общедомовых вентиляционных и инженерных систем.
- Договор страхования на случай нанесения ущерба соседям либо акты-соглашения с ними с учетом компенсаций.
Закон не допускает осуществлять строительные и прочие мероприятия, сопровождающиеся шумом, до 8 утра и после 20 часов в нерабочие дни, загромождать и загрязнять мусором и материалами проходы и места общего использования. Не следует также затягивать ремонт. По закону работы должны быть завершены в течение 4-х месяцев. Дата их начала и окончания фиксируется в специальном журнале, который ведет представитель управляющей компании. Необходимо понимать, что втайне провести ремонт невозможно. В определенный момент квартиру посетят инспекторы и составят соответствующий акт. За нарушение регламента и требований законодательства последуют санкции. Выплата штрафа при этом будет считаться самым малым последствием. При злостных нарушениях собственник может вполне лишиться своей недвижимости.
Перевод из жилого помещения в нежилое: документы
Для перевода квартиры в многоквартирном доме владельцу нужно собрать следующий пакет документов:
| Наименование документа | Примечание |
|---|---|
| Паспорт заявителя (собственника жилья) | Предоставляется оригинал и копия |
| Свидетельство прав собственности на квартиру | И прочие правоустанавливающие бумаги (договор дарения, завещание) |
| Технический паспорт и план | Выдаёт Бюро технической инвентаризации |
| Кадастровый паспорт и план | Выдаёт учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости |
| Выписка из домовой книги | Действительна один месяц. Содержит сведения о том, что сняты с регистрации все проживающие |
| Акт пожарного надзора | О соответствии нормам пожарной безопасности |
| Заключение санитарно-эпидемиологической станции | О соответствии санитарным положениям |
| Акт о техническом состоянии | Можно оформить в управляющей компании |
Собранные документы подаются на рассмотрение межведомственной комиссии, которая и принимает решение, разрешить перевод квартиры в нежилое помещение или выдать отказ. После эти документы и справку о стоимости квартиры после её перевода, выданную в бюро технической инвентаризации на основании разрешения, подают для приватизации нежилого фонда.